בתחום שמאות מקרקעין
קבוצת שוהם- זהר שמאות מקרקעין, מתמחה בהערכות שווי שוק לנכסי נדל"ן תוך ביצוע חוות דעת ברמה הגבוהה והמקצועית ביותר.
שמאי מקרקעין | שמאות מקרקעין
איך שמאי מקרקעין יכול להציל אתכם מעסקת נדל"ן גרועה?
המשרד בהובלת אביאל שוהם וטל זהר שמאי מקרקעין עם ניסיון מוכח ומגוון מבצע חוות דעת מקצועיות תוך הבנה עמוקה של הלקוחות ובמחויבות לערכים ברורים של אמינות, שקיפות ומקצועיות ללא פשרות. אני מלווים לקוחות פרטיים, גופים ציבוריים ועורכי דין תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים, חשיבה יצירתית ועמידה איתנה בכל אתגר מקצועי
מה אנחנו למדנו מהניסיון שלנו בשמאות נדל"ן
במהלך השנים שלנו כשמאי מקרקעין, ראינו לא מעט אנשים שנכנסו לעסקאות עם הרבה ביטחון – אבל בלי מספיק ידע. חלקם שילמו יותר מדי על נכסים שלא היו שווים את הסכום שדרשו מהם, אחרים גילו בעיות משפטיות או חריגות בנייה שהפכו את העסקה לחלום בלהות.
יש דרכים להימנע מכך ויש דרכים לדעת מראש שהעסקה שאתם רוצים לעשות היא באמת עסקה טובה – וזה בדיוק המקום שבו נכנס לתמונה שמאי מקרקעין מקצועי כמוני, אשר לא רק עונה על השאלה "מה עושה שמאי מקרקעין?" אלא גם מלווה אתכם בכל שלבי העסקה.
תפקידי כשמאי מקרקעין – הרבה מעבר להערכת שווי נכסים
מאמן אישי לעסקאות נדל"ן מוצלחות
רוב האנשים חושבים שתפקידי כשמאי מסתכם בקביעת הערכת שווי נכסים. נכון, הערכת שווי נכס (או שמאות מקרקעין) היא חלק חשוב מהעבודה, אך זה הרבה מעבר לכך. אני רואה את עצמי כמאמן אישי לעסקאות נדל"ן מוצלחות – תפקידי לוודא שאתם נכנסים למשחק מוכנים, עם כל הכלים שצריך כדי לנצח. כך גם כשמדברים על איך לבחור שמאי מקרקעין, אני מזמין אתכם לבחון את הניסיון והמקצועיות שבשירותי.
צעדים ראשוניים – לפני שמדברים "כסף"
בתהליך העבודה הסדור שלי, עוד לפני קביעת הערכת שווי נכס, אני מתחיל בשלבים הראשוניים ובודק את חוקיות הנכס. תהליך שמאות מקרקעין כולל בדיקה משפטית-קניינית – אני מבצע זיהוי חוקי למיקום הנכס ביחס לכלל המסמכים המשפטיים, ובודק האם קיימים שעבודים, צווי הוצאה לפועל וכל עניין משפטי אחר שעלול לרבוץ על הנכס, בהתאם לחוק שמאי מקרקעין. כל אלו אני תמיד משקף בחוות הדעת שלי.
בנוסף לבדיקה המשפטית, נערכת בדיקה תכנונית מקיפה ויסודית:
- בדיקה שהנכס עומד בייעוד שמוגדר לו מבחינת השימוש בפועל.
- בחינת חריגות בנייה, תוך השוואה לכל היתרי הבנייה והתוספות שבוצעו לאורך הזמן.
וזה מוביל אותי לסיפור מעניין – מקרה שבו "גנבו" חדר בדירה.
מקרה "גנבו חדר" – דוגמה מהשטח
נזכרתי במקרה חריג שבו, בעת ביצוע חוות דעת לפני רכישה מצד הקונה, בבניין מגורים בדירה חדשה יחסית, מצאתי שהקבלן שבנה את הדירה בזמנו "גנב" חדר מהדירה המוצעת. זה היה תדהמה מוחלטת גם למוכר, שלא ידע שהדירה שלו הייתה במקור גדולה יותר, וגם לקונה שאהב את הדירה ורצה לרכוש אותה. למזלו, לא נכנסה לעסקה בעייתית – ואף הבנק לבסוף לא היה משעבד את הנכס.
כך מראה עבודת שמאות מקרקעין מקצועית את חשיבות הבדיקה המדוקדקת, שיכולה למנוע הפסדים גדולים בעסקאות נדל"ן.
"בכסף ובמספרים" – הערכת שווי הנכס
אחרי שחקרנו ומצאנו שהנכס חוקי מכל ההיבטים ושאינו כולל חריגות בנייה שעלולות לשבש עסקה, אני מגיע לשלב הערכת שווי הנכס. בהערכה השמאית שאני מבצע, אני בוחן עסקאות מדווחות ברשות המיסים, דומות ככל האפשר לנכס הנבדק, ובודק את מגמת השוק באזור.
התאמות מקצועיות בין עסקאות ההשוואה לבין הדירה המוערכת הן קריטיות – הן משתנות בהתאם להיכרות האישית שלי עם האזור, לדוגמה, באזורים בעלי צביון חרדי יש עדיפות לקומה נמוכה, בעוד שבאזורים אחרים יש ביקוש לדירות עם מעלית ולקומות גבוהות.
כך נבנית שמאות נכונה שעונה על כל הקריטריונים של חוק שמאי מקרקעין ומסייעת בהחלטות השקעה נכונות.
לא מדברים פה רק על שמאים
אני רוצה לשתף אתכם איך שמאות מקרקעין יכולה להציל אתכם. דמיינו שאתם נכנסים פעם ראשונה לחדר כושר, בלי שום ידע או ניסיון, ובלי מאמן אישי – תגיעו למכשיר מסוים, תציבו משקלים ובמקרה הטוב תצליחו להרים אותם, אך עלולים לגרום לעצמכם נזק. כך קורה כשקונים או מוכרים נכס בלי ביצוע בדיקה מעמיקה, בלי להשתמש בשירותי שמאי מקרקעין מקצועי.
תשומת הלב לפרטים בתהליך שמאות מקרקעין, היא כמו תכנית אימונים מסודרת – בלי תוכנית כזו, אתם עלולים להסתבך.
"זאת הדירה שאני רוצה לקנות" – דוגמה נוספת מהשטח
זה מוביל אותי למקרה שקרה לי באזור דרום תל אביב, שבו הייתה דירה "במחיר מציאה" – או כמו שהקונה אמר: "אני חייב לקנות את הדירה הזאת כי היא פשוט במחיר מצחיק".
בבדיקות הראשוניות, נראה היה שהדירה עומדת בכל המסמכים המשפטיים, אך מבחינת היתרי הבנייה, למעשה מדובר היה בגלריה של החנות שמתחת.
באופן מקצועי מאוד, נקטו שם "עבודה טובה" – ניתקו את הגלריה מהחנות, ויצרו מדרגות מתוך לובי הבניין שלא היו במקור.
אותה דירה "במחיר מצחיק" התגלתה כגלריה שהוסבה באופן לא חוקי לדירת מגורים בת 3 חדרים.
לאחר שגיליתי שמדובר בגלריה, שאל אותי הקונה הפוטנציאלי: "ואם בכל זאת אקנה אותה ואעשה לה הסבה לדירה עם היתר בניה?" – והתברר לי לאחר חקירה מעמיקה שהזכויות בחלקה אינן מאפשרות זאת.
כך, עבודת שמאות מקרקעין מקצועית מוודאת שאתם לא נופלים בפח של עסקת נדל"ן שיכולה להתברר כטעונה משפטית וכלכלית.
תזכרו – אין שתי עסקאות זהות לעולם
הדוגמאות ששיתפתי אתכם הן רק טיפה קטנה בתוך ים שלם בעולם הנדל"ן. מתוך המקצועיות שלי אני יכול לומר בביטחון – אין עסקאות זהות. יכולות להיות עסקאות דומות, אך לעולם לא זהות לחלוטין.
בגלל השונות הקיימת, תמיד כדאי להיכנס לעסקה עם כל הידע המקצועי שאפשר, במיוחד בעסקאות נדל"ן שבהן מדובר במיליוני שקלים.
אל תחסכו – קחו מקצוען
כדי לדעת איך לבחור שמאי מקרקעין נכון, חשוב לזכור:
✔ שמאי מוסמך – בדקו שיש לו רישיון בתוקף ממשרד המשפטים.
✔ ניסיון בשטח – שמאי טוב חייב להכיר את האזור שבו נמצא הנכס.
✔ שקיפות מלאה – חשוב לעבוד עם שמאי שמסביר את התהליך ומספק דו"ח מפורט.
✔ המלצות מלקוחות – קראו ביקורות, דברו עם לקוחות קודמים או בקשו המלצות.
אני תמיד אומר שבחירת השמאי לא צריכה להתבסס על שכר הטרחה בלבד, אלא על בסיס המקצועיות והניסיון שלו. שמאות מקרקעין מקצועית יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מיליוני שקלים – וזה הרבה יותר ממה שהיא עולה.
נחזור אליכם בהקדם האפשרי
השירותים שלנו
הערכות שווי
חוות דעת בנושא היטלי השבחה
חוות דעת בנושא רשות מקרקעי ישראל
ייעוץ כלכלי
פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
איחוד וחלוקה
הלקוחות שלנו
