הערכת שווי נכסים

אחד מהשאלות הנפוצות ביותר כשאני שמאי מקרקעין הוא: "תגיד, כמה שווה הדירה שלי?" או "אתה יכול לעשות לי הערכת שווי זריזה לנכס הזה?"
אני נוהג לענות, בצורה פשוטה אך כנה, שהערכות שווי (או הערכת שווי נכסים) נעשות בצורה מקצועית ואינן דברים שעושים "על הדרך". כמובן, הערכת שווי דירה באינטרנט יכולה לתת מושג ראשוני, אך היא לעולם לא תחליף לבדיקה מקצועית ויסודית.

ההתחלה – הסוד שמאחורי המספרים

אני אביאל שוהם, שמאי מקרקעין מנוסה, והסוד שמגדיר את שווי הנכס שלכם מגיע מהתהליך המקצועי שאני מיישם בכל פעם שאני מבצע שמאות להערכת שווי דירה או חנות.
חשבו על זה: האם תבחרו לבדוק רכב חדש באמצעות מחשבוני שווי שמצויים באתרים? אני תמיד ממליץ לבצע בדיקה מקצועית – אותו עיקרון תקף גם עבור נכסים.
כשאתם שואלים "כמה שווה הדירה שלי?", תדעו שהערכה מקצועית (הערכת שווי נכס) כוללת הרבה מעבר למספר שניתן על בסיס ממוצע – היא משלבת גם את היתרונות הייחודיים של הנכס שלכם.

צוות מקצוענים – לא לבד בעסקה

משרדנו כולל צוות של שמאים מקצוענים עם מומחיות מגוונת: שמאים שהם גם כלכלנים, עורכי דין ומתכננים.
כשאתם מזמינים את שירותיי להערכת שווי נכסים, אתם לא מקבלים הערכה זריזה בלבד, אלא תהליך שמאות להערכת שווי מקצועי, שמעניק לכם גב מלא בכל שלב – בין אם אתם בודקים את "איך מחשבים שווי נכס" או שואלים "כמה שווה הדירה שלי?".

מה קורה מאחורי הקלעים – הערכת שווי נכס מקצועית

איסוף חומרי יסוד ובדיקה משפטית-קניינית

בתהליך ראשוני, אני אוסף את כל החומר הרשמי: נסח טאבו, היתרי בניה, תכניות בניין עיר וכל המסמכים המשפטיים הדרושים.
תהליך זה הוא חלק בלתי נפרד מהערכת שווי נכס – בדיקה משפטית קניינית המבטיחה שהנכס נקי מעיקולים, צווי הוצאה לפועל ובעיות משפטיות אחרות.

בדיקה תכנונית ופיזית

לאחר מכן, אני עובר לבדיקה תכנונית – האם הנכס עומד בייעודו? האם קיימות חריגות בניה בלתי מאושרות?
בנוסף, מתבצע ביקור פיזי בנכס, בו אני מסרק את מצבו ובודק התאמה להיתרי הבניה. תהליך זה עונה גם על השאלה "איך מחשבים שווי נכס?" ומבטיח שההערכות שווי יהיו מדויקות.

הערכת שווי – מעבר למחשבון באינטרנט

כאן מגיע השלב שבו אני בודק עסקאות שנעשו באזור, מנתח את מגמת השוק ומבצע התאמות בהתאם ליתרונות הייחודיים של הנכס שלכם – בין אם מדובר בהערכת שווי בית, דירה, חנות או כל נכס אחר.
חשוב לזכור: מחשבוני הערכת שווי דירה באינטרנט יכולים לתת מושג ראשוני, אך הם אינם יכולים להחליף בדיקה מקצועית ויסודית הכוללת את כל המרכיבים – מבחינת הערכות שווי, שמאות והערכת שווי מנוסה הן הכלי החזק ביותר.

דוגמה מהשטח – האם אתם מוכנים לסכן כסף?

תארו לכם: בן אדם שמתכנן לקנות רכב חדש, כאשר הרכב עולה כ-70,000 ₪, והבדיקה לפני קניה עולה 600 ₪. האם תבחרו לקנות את הרכב בלי בדיקה מקצועית?
כמו שבדיקה כזו מונעת בעיות עתידיות, כך גם הערכת שווי נכס מקצועית מונעת לכם הפתעות כואבות. הסיכוי ליפול בעסקת נדל"ן ללא בדיקת שווי נכס מקצועית הוא הרבה יותר גבוה, והנזק יכול להיות כבד – הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית.

מה קורה כשמזמינים שמאות להערכת שווי?

מעבר לבדיקות הבסיסיות

בשלב הראשון – איסוף חומרי יסוד, בדיקה משפטית קניינית ובדיקה תכנונית – אני מתרכז בלוודא שהנכס תקין ומוכן להערכה מקצועית.
לאחר מכן, אני עובר לשלב הערכת השווי, שם אני בודק עסקאות באזור, מנתח את מגמות השוק ומבצע התאמות ייחודיות לנכס שלכם.
אם בנכס קיימות חריגות בניה, זה משפיע על הערכת השווי – בדיוק כמו ברכב שמתגלה בו תקלה. כאן מתברר החשיבות של שמאות והערכת שווי מקצועית.

הערכות שווי לבנקים לעומת הערכות שוק

חשוב להבדיל בין הערכות שווי – הערכת שווי נכס לצרכי בנק (שבהן ננקט תקן שמאות מחמיר, למשל תקן 19) לבין הערכת שווי שוק.
במקרים של הערכת שווי לבנק, השמאי מחויב להוריד מהשווי את עלויות הריסה או התאמה חריגה, מה שעלול להוריד את השווי הכולל.
לעומת זאת, הערכת שווי שוק מאפשרת גמישות מקצועית – לדוגמה, במקרים של חריגות בניה, ניתן לבחון אפשרות להסדרת החריגה מבלי לבצע הריסה.
כך, כל הערכות שווי (או הערכות שווי נכסים) מותאמות לצרכים הספציפיים שלכם, בין אם אתם מתכננים מכירה, רכישה או אפילו חלוקה בירושה.

המדינה והמערכת – גם פה שחקנים חשובים

לאחר שקניתם נכס או לפני מכירה, ישנם חיובים נוספים:

• תשלום היטל השבחה – שמשמש חלק מהתהליך להערכת שווי נכס, והוא לעיתים מגיע לכ-50% משווי התכנית שהשביחה את הנכס.
• מס שבח – שמחושב לפי האגף המתאים ברשות המיסים, ומהווה חלק משמעותי מהעלות הסופית.
  חשוב להיות מלווים בשמאי מקרקעין מקצועי, אשר יכול לבחון את הדרישות ולנסות להפחית את סכומי התשלום – כך שלא תשלמו יותר ממה שנדרש בפועל.

בחרו בבדיקת שווי נכס מקצועית

בדיקה לפני קניה או מכירה היא לא רק המלצה, היא הכרח. בין אם מדובר ב"הערכת שווי דירה", "בדיקת שווי נכס" או "שמאות להערכת שווי דירה", אני תמיד ממליץ לפנות למקצוענים.
תהליך זה ייתן לכם דו"ח שמאות מפורט, יספק את כל הכלים לניהול משא ומתן בטוח וימנע הפתעות בלתי נעימות בעתיד.

תרגישו חופשי לפנות אליי לקבלת הנחיות מלאות – אני וכל צוות המשרד נעשה כל שביכולתנו ללוות אתכם יד ביד עד לעסקה בטוחה ומוצלחת.