אם יצא לכם להתעניין פעם ברכישת קרקע להשקעה, או חשבתם להיכנס לפרויקט נדל"ני, בוודאי שאלתם את עצמכם לא פעם: איך בעצם קובעים את השווי של קרקע? הרי כשמדובר על דירה או נכס בנוי, הכל מרגיש הרבה יותר ברור ופשוט – אבל מה קורה כשמדובר במגרש ריק? כאן, בדיוק כאן, נכנסת לתמונה "שמאות הקרקע", זאת ההגדרה שקיבלתי לאורך השנים מלקוחות שמתעניינים – תחום מקצועי עמוק, מורכב והכרחי, שלא תמיד מקבל את תשומת הלב הראויה לו.
שמי אביאל שוהם, ואני ושותפי טל זהר עוסקים שנים רבות בתחום שמאות מקרקעין, בדגש על שמאות עבור קרקעות בלתי מבונות ושמאות לפרויקטים יזמיים. ראינו מקרוב מאות עסקאות ופרויקטים, ודווקא מתוך הניסיון הזה למדנו כמה שמאות מקצועית היא קריטית להצלחת ההשקעה שלכם.
אז מהי בעצם שמאות קרקעות ולמה היא חשובה?
בשונה מנכס בנוי, שמאות של קרקע היא אתגר שדורש הבנה עמוקה, משום שהערך כאן לא נקבע רק על סמך מצב הנכס הנוכחי, אלא בעיקר על סמך הפוטנציאל העתידי שלה. קרקע יכולה להיראות היום כמו שדה פתוח או מגרש נטוש, אבל מחר, עם תכנון נכון, היא יכולה להפוך לפרויקט מצליח ורווחי.
ההבדל המרכזי בין שמאות של מגרש ריק לשמאות של נכס בנוי הוא בדיוק באותו אלמנט של פוטנציאל תכנוני שקיים לפי תב"ע מאושרת או לפי תב"ע בתכנון שניתן לבצע על הקרקע. בעוד נכס בנוי נמדד על פי מצבו הפיזי הנוכחי, התחזוקה והאזור – בקרקע ריקה, הערך ייקבע על בסיס התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה עליה, זכויות הבנייה הפוטנציאליות, מיקום בשטח, ועוד גורמים רבים.
אילו גורמים משפיעים על שווי הקרקע?
כשאתם חושבים לרכוש קרקע, חשוב שתדעו שהגורמים המשפיעים על שוויה הם לא מעטים. קודם כל, המיקום הוא הגורם המשמעותי ביותר. קרקע במרכז העיר לא שווה לקרקע בפרברי העיר ולכן חשוב להתאים את סוג הקרקע הנרכשת למיקום הרלוונטי אליה, לצורך הדוגמה קרקע למסחר רצוי שתהיה במקום סואן לעומת קרקע למגורים שרצוי שתהיה במיקום שקט יותר. בנוסף, זכויות הבנייה הזמינות, התוכניות העתידיות של הרשות המקומית, נגישות לתשתיות, דרכי גישה והסביבה הכללית – כל אלו משפיעים מאוד על הערכת השווי. כאן גם טמון הסיכון הגדול, וכאן בדיוק נכנסת חשיבותה של שמאות מקצועית. רק שמאי קרקע מנוסה יוכל לנתח עבורכם את כלל הנתונים בצורה מדויקת, להעריך את הפוטנציאל ולהזהיר אתכם מפני סיכונים נסתרים כמו למשל תכנון של מבנה ציבור בסמיכות לקרקע למגורים שיכולה לפגוע בערכי הדירות שעתידות להיבנות.
שמאות לפרויקטים יזמיים – למה היא קריטית להצלחת הפרויקט?
בעולם היזמות הנדל"נית, שמאות לפרויקטים הופכות להיות גורם מכריע בהחלטות עסקיות. יזם יכול לראות בעיניו קרקע מושלמת לפרויקט מגורים או מסחר, אבל ללא שמאות מקצועית ויסודית הוא עשוי לפספס פרטים חשובים שיהפכו את העסקה שלו לרווחית פחות ואולי אפילו להפסד. שמאות לפרויקטים, כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אפילו מורכבת יותר. כאן השמאי נדרש לבחון לא רק את השווי של המגרש עצמו, אלא גם את הזכויות העתידיות, העלויות הצפויות, המיסים והיטלי ההשבחה שיצטרכו לשלם היזם או הדיירים הקיימים, וכמובן – התשואה העתידית. בסופו של דבר, דו"ח השמאות שיתקבל הוא כלי מרכזי בידי היזם, הכלכלן, והמשקיע כדי להחליט האם הפרויקט בכלל כדאי ואיך למקסם את הרווחים ממנו.
תהליך השמאות – איך זה באמת עובד?
התהליך תמיד מתחיל באיסוף מידע מקיף. השמאי יאסוף את כל התוכניות העירוניות, יבדוק את הזכויות החלות על המגרש, יתייעץ עם מומחים מתחומים שונים ככל ואלו יתרמו לשיפור מסקנות השומה (הנדסה, משפטים, תכנון עירוני), ויעשה סקירה מקיפה של שוק הנדל"ן באזור הרלוונטי. בשלב השני מגיע ביקור פיזי בשטח. השמאי יגיע, יבדוק את הסביבה, הנגישות, המאפיינים הפיזיים של הקרקע, מצב הקרקע מבחינת תשתיות ותנאים פיזיים (למשל, אם הקרקע בשיפוע או אם יש בעיות גישה) – כולם נתונים שמשפיעים על שוויה. לבסוף, השמאי ייגש להכנת דו"ח מפורט. בדו"ח זה יפורטו כלל הנתונים, יוצגו עסקאות דומות שנעשו באזור, יבוצעו חישובי שווי מפורטים, ויינתנו המלצות ברורות למשקיע או ליזם לגבי הכדאיות הכלכלית של העסקה כתוצאה ישירה מהדו"ח השמאי שיוגש ליזם.
בדיקות שמאיות לקרקעות לפני רכישה או פיתוח
המלצה שלנו – לעולם אל תדלגו על השלב הזה. מניסיוננו, משקיעים רבים נכנסים לעסקאות בלי לקבל דו"ח שמאות מסודר. לפעמים מתוך רצון לחסוך בזמן או בעלויות, הם מדלגים על בדיקות שמאיות קריטיות, רק כדי לגלות אחר כך שהערך שרכשו את הקרקע היה גבוה מדי, שהזכויות לא מספיקות למימוש, או שהמיסים וההיטלים הופכים את הפרויקט לפחות משתלם. תנו לשמאי לעשות את העבודה הזאת מראש, זה יחסוך לכם הרבה כסף וכאב ראש ומוטב שעה אחת קודם, משום שישנם יזמים שבוחרים להביא את השמאי רק בהמשך כדי לקבל דו"ח אפס לאחר שרכשו את הקרקע ואנחנו מציעים דווקא רגע לפני שחתמתם, ככה תכנסו לעסקה בצורה נבונה הרבה יותר.
איך לזהות הזדמנות טובה?
הערכת שווי קרקע ביחס למחיר השוק היא לא תמיד דבר פשוט. המשקיעים הטובים ביותר מבינים שצריך לבצע השוואות רחבות ולבחון הזדמנויות גם במונחי זמן ארוכים. לפעמים קרקע נראית זולה, אבל השמאי המקצועי יוכל להראות לכם שדווקא המחיר הזול הזה הוא סימן לבעיות נסתרות שיתגלו בהמשך. מנגד, יש קרקעות שנראות יקרות, אך עם שמאות יסודית תגלו את הפוטנציאל העצום הגלום בהן.
אז מה שעושים עכשיו ולפני שאתם נכנסים לכל השקעה בקרקע, בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מומלץ מאוד להיעזר בשירותי שמאי קרקע מקצועי ומנוסה. אנחנו, אביאל שוהם וטל זהר, יחד עם צוות מקצועי של שמאים מנוסים, עומדים לשירותכם בכל שלב של העסקה, כדי לוודא שאתם מקבלים את כל המידע הדרוש, מדויק ואמין.
העסקה הבאה שלכם יכולה להיות הצלחה גדולה – אבל רק אם תעשו אותה חכם, עם מידע מדויק ושמאות אמינה.
אל תיכנסו להשקעה בלי לקבל ייעוץ של שמאי קרקע מוסמך. התקשרו אלינו ונעזור לכם להפוך את ההשקעה שלכם להצלחה בטוחה.
