בואו נדבר פתוח ונשבור את המיתוס הגדול מכולם האם הבנק אומר לשמאים לקבוע שווי נמוך?
אחת השאלות הנפוצות ביותר בשיח של מזמיני שמאי משכנתא היא:
"למה בשמאות למשכנתא אתם קובעים שווי נמוך יותר?"
נתחיל מהסוף – אני, אביאל שוהם, שמאי מקרקעין שעשה אלפי שומות לטובת הבנקים הגדולים בישראל, רוצה להבהיר את הנקודה הבאה:
הבנק לא רשאי להורות על ביצוע הערכת שמאי נמוכה למשכנתא.
הסיבה העיקרית היא שהבנק, בעל האמצעים הגדולים, אינו שומר על אינטרס אובייקטיבי – הוא פשוט לא רוצה לשאת בסיכון. במילים אחרות, אם הבנק מחייב אותך, אתה תמיד יכול לבחור שלא לקבל את ההצעה, כי זה לא המצב שבו "הערכת שמאי של הבנק" נקבעת לפי רצונו של הבנק, אלא בהתאם לתקנות ולתהליכים מקצועיים.
האימון המושלם לעסקאות נדל"ן
בשעה טובה, חסכתם כסף לבד או עם הזוג שלכם והחלטתם לצאת לדרך בעולם הנדל"ן.
זה הזמן להבין שאם אתם רוצים לצלוח את העסקה – תהיו חייבים לעשות תכנון מדויק ולקחת מומחה לצידכם.
כאן נכנס לתמונה השירות של שמאי משכנתא.
שמי, אביאל שוהם, ואני שמאי מקרקעין מנוסה המתמחה בליווי לקוחות בכל שלב בתהליך הרכישה והמכירה. אלו שמכירים אותי יודעים שאחד הדברים שאני הכי אוהב הוא הספורט – וזה מתבטא גם בשגרת החיים הקפדנית שלי, בה אני דואג לכל פרמטר במהלך היום, ואין לי מקום ל"חוץ מהכללים" – אצלנו אין דבר כזה "נעשה ויהיה בסדר" בלי בדיקה מקצועית.
סיפור לקוח – דליה והחשיבות של בדיקת שמאות למשכנתא
לפני כשנתיים התקשרה אליי לקוחה נחמדה בשם דליה.
במהלך השיחה הראשונית היא שאלה:
"אתה שמאי דירות? כי אני צריכה שמאי למשכנתא לדירה שקניתי בנס ציונה"
וגם: "כמה עולה שמאי משכנתא?"
דליה הסבירה שהיא כבר חתמה על חוזה, והפקידה בבנק ביקשה ממנה לקבל חוות דעת שמאי לבנק – כלומר, שמאות דירה למשכנתא לפי תעריף שמאות למשכנתא שקיים ברשימת שמאי המשכנתא של הבנק.
אחרי ששמעתי ממנה, התעורר בי רגע של "נורה אדומה" – היא סיפרה שהמוכרים סגרו את המרפסת הגדולה והגדילו את הבית, ושאלה: "מה זה היתר?"
במקרה זה, כשהגעתי לשמאות משכנתא ולביצוע הערכת שווי לפי תקן 19 לתקינה השמאית – התקן הקפדני ביותר – נמצא שהמוכרים לא חשפו את כל הפרטים, וכל התוספות שנעשו היו לא חוקיות.
כתוצאה מכך, מחיר שמאות למשכנתא שהתקבל היה נמוך ממחיר החוזה, והסוף היה טוב במקרה הזה – לאחר התערבות משפטית ההסכם בוטל.
אך לא כל סוף מסתיים כך, וישנם מקרים שבהם קונים שמפסידים את כל ההון העצמי הראשוני שלהם כי לא היו מצוידים בכל הכלים הנדרשים.
הדרך של אנשי העסקים – למה מיליונרים מזמינים שמאי משכנתא
אצל אנשי העסקים העשירים – בין אם מדובר ברכישת דירה להשקעה או נכס אחר – אין מצב להיכנס לעסקת נדל"ן בלי שכל הקלפים יהיו פתוחים על השולחן.
הם תמיד מזמינים שמאי משכנתא לפני רכישה וכמו כן לפני מכירה.
האינטגרציה של חוות דעת שמאי לבנק היא הכרחית – גם אם מדובר בעסקה ראשונה או אצל אנשים עם פחות אמצעים, כדאי לא להתלבט לגבי עלות שמאי משכנתא, כי למעשה עלות שמאי משכנתא היא השקעה שמחזירה את עצמה במקרה הטוב וגם במקרה הפחות טוב.
שמאי למשכנתא מול שמאי פרטי – נייטרליות ואובייקטיביות
חשוב להבין כי שמאי מקרקעין אינו משרת אינטרס של הגורם המזמין.
ההגדרה של "שווי" אינה בהכרח זהה להגדרה של "מחיר" – יכול להיות שהמחיר והשווי יצאו דומים ואף זהים, אך זה לא מחייב.
אין דבר כזה "שמאי של הבנק" או "שמאי שלי" – שמאי מקרקעין חייב להיות ניטרלי ואובייקטיבי בכל מקרה.
לכן, אין הערכת שמאי נמוכה למשכנתא שתוכתב מראש על ידי הבנק – אלא, לעיתים, שמאי מטעם הבנק מבצע שומה מקוצרת אשר כוללת רק את החלקים הרלוונטיים לדעת הבנק, ומבוססת על תעריף שמאות משכנתא מוגדר מראש.
כמה עולה שמאי משכנתא – השוואה בין שמאי פרטי לשמאי דרך הבנק
רוצים לדעת כמה עולה לשלם לשמאי מקרקעין?
ברוב המקרים, עלות שמאי משכנתא נעה בממוצע בין 3,000 ₪ ל-10,000 ₪, תלוי במורכבות הנכס וסוג חוות הדעת.
לעומת זאת, כאשר אתם לוקחים שמאי דרך הבנק – כלומר, מחיר שמאות למשכנתא כפי שנקבע לפי תעריף מחירון – המחיר נמוך בהרבה, ונע בטווח של מאות שקלים ועד אלפים בודדים.
חשוב לזכור כי השמאות למשכנתא נעשית כחוות דעת לטובת הבנק, ולכן התהליך עשוי להיות "לאחר מעשה" – במידה וקיים פגם בנכס, אתם עלולים להיתקל בבעיות.
אני, אביאל שוהם, מזמין אתכם שלא להמשיך להתלבט לבד – התקשרו אליי וספרו לי מה העסקה שאתם מתכוונים לעשות, מי אתם בקצרה והאם אתם משקיעים או קונים את דירת המגורים הראשונה שלכם.
ברגע שאשמע אתכם, אוכל להעריך אם הגיע הזמן להזמין שמאי משכנתא לצידכם ולהבטיח שאתם ניגשים לעסקה עם כל הכלים הדרושים, כולל חוות דעת שמאי לבנק מקצועית.
זכרו – כאשר אתם נדרשים להערכת שמאי למשכנתא, אל תתלבטו לגבי עלות שמאי משכנתא – זהו ההשקעה שתחזיר את עצמה במקרה הכי פחות טוב ובמקרה הכי טוב הרבה יותר ממה ששילמתם.
