אם אתם מתכננים לקנות דירה בקרוב, אתם כנראה כבר נמצאים במרוץ אחרי מציאת הנכס המושלם במחיר הנכון. רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם, ולכן, חשוב במיוחד להיערך לה כראוי ולבצע בדיקות מקיפות. מניסיוני כשמאי מקרקעין, ראיתי לא מעט קונים שמיהרו לסגור עסקאות בלי הבדיקות המתאימות – ונפלו לעסקאות בעייתיות, יקרות או מורכבות.
אז רגע לפני שאתם חותמים על חוזה – הנה 5 דברים שכל קונה דירה חייב לבדוק:
1. בדיקת מחירים בשוק – אל תשלמו יותר מדי!
כמו בכל קנייה משמעותית, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לוודא שאתם לא משלמים מחיר גבוה מדי.
לפני שאתם בכלל נכנסים למשא ומתן, בדקו היטב את מחירי השוק באזור והשוו מחירים דרך אתרי יד2, מדל"ן או מחירון רשות המיסים – אלו כלים חינמיים ונגישים שיסייעו לכם לקבל אומדן ראשוני. תנסו לבדוק עסקאות נדל"ן דומות שנעשו לאחרונה בשכונה או בבניין. כך תבינו אם המחיר המבוקש ריאלי, מוגזם או אפילו נמוך מדי (מה שיכול גם לעורר חשד).
זכרו: השוואת מחירים טובה תיתן לכם בסיס מעולה להתחלת משא ומתן מוצלח יותר – וכמובן שזה לא תחליף לשמאי מקרקעין כשרוצים באמת להתקדם עם העסקה.
2. בדיקת מצב משפטי – להבטיח שהדירה באמת שלכם
הבדיקה הבאה היא לוודא שהנכס שאתם קונים באמת שייך למוכר, שאין עליו שעבודים, עיקולים או בעיות משפטיות ולכן עיון בנסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין היא המפתח המשפטי הראשוני לבדיקת הזכויות בתוך זה בדקו שהבעלים המופיע הוא אותו אדם שמוכר לכם את הדירה. מעבר לכך, בדקו שאין הערות אזהרה בעייתיות, שעבודים לטובת בנקים או גורמים אחרים, או עיקולים שימנעו מכם לקבל משכנתא. מומלץ גם לוודא את המצב המשפטי של המוכר עצמו (לדוגמה, אם הוא נשוי/ פרוד עם נכסים משותפים, יש צורך בהסכמת בן/בת הזוג לעסקה). בבדיקות משפטיות אל תחסכו – זה יכול למנוע כאב ראש עצום בהמשך הדרך.
3. בדיקת מצב תכנוני – וודאו שאין חריגות בנייה
עוד בדיקה קריטית וחשובה במיוחד היא הבדיקה התכנונית וכנראה שפה לא תוכלו לעשות את הבדיקות באופן עצמאי ללא שמאי מקרקעין אבל במידה ותנסו אז חשוב שתוודאו ששטח הדירה בפועל תואם את ההיתרים והתכניות המאושרות בעירייה. הרחבות לא חוקיות עלולות לגרום לכם לשלם קנסות, להיכנס לתהליכים משפטיים מסובכים ואפילו להרוס את התוספות בעתיד. בשביל לקבל את המידע הזה פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כדי לקבל תיק מידע תכנוני מלא, הכולל את התוכניות התקפות, ואת ההיתרים החתומים על ידי הוועדה המקומית לנכס. הסיבה העיקרית לכך היא שחריגות תכנוניות יכולות להשפיע משמעותית על מחיר הנכס, לכן חשוב לוודא את הנושא הזה מראש.
4. האם יש היטל השבחה? – שלא תופתעו אחרי הרכישה
לא מעט קונים מופתעים לגלות אחרי חתימת החוזה שאותה תכנית שלא התאשרה עדיין וצפויה להתאשר אחרי שחתמו על החוזה תגרום להם לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים נוספים לרשות המקומית כהיטל השבחה.
היטל השבחה הוא היטל עירוני המשולם בעקבות שינוי בתוכניות בנייה (תב"ע), שהגדילו את זכויות הבנייה של הנכס ובכך השביחו את ערכו. בקשו מהמוכר להציג שומת היטל השבחה או אישור מהרשות שאין חוב בגין ההיטל שאולי הוא מצפה מהקונים לשלם. במידה ויש חוב, סכמו מראש בחוזה מי אחראי לתשלום. ברוב המקרים, מקובל שהמוכר אחראי לכך, אבל זה חייב להיות מוסכם וכתוב מפורשות. תמיד יהיה ניתן להזמין שמאי מקרקעין שיבצע בדיקת היטל השבחה מקדימה אך חשוב לזכור שלרוב מי שישלם על ההיטל השבחה עד למועד המכירה הוא בכלל המוכר וזה מכוח חוק.
5. בדיקת ליקויי בנייה וחוות דעת שמאית מקיפה– שלא תקנו "חתול בשק"
נגלוש קצת מעט מעולם השמאות אך נחבר את זה לאחר מכן, אחד הדברים המטרידים ביותר אחרי קניית דירה הוא לגלות ליקויים משמעותיים במבנה, כמו נזילות, בעיות איטום, או סדקים בקירות ולכן מומלץ להזמין בדיקה של מהנדס או מומחה לאיתור ליקויי בנייה, כדי לדעת מראש אילו תיקונים יידרשו והאם יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון הערכות של מומחים נוספים והבאתם לשמאי שמבצע את שומת המקרקעין יכולה לבוא לידי ביטוי בדו"ח עצמו ובכך להוריד משווי הנכס שהיה נקבע ללא מומחים אלו. בנוסף, חשוב מאוד לקבל חוות דעת שמאית מקיפה, שתיתן לכם הערכת שווי מדויקת והוגנת לדירה. שמאי מקרקעין יבחן את הנכס באופן מקצועי, תוך התחשבות במיקום, מצב תכנוני, מצב פיזי של הדירה ועסקאות דומות באזור. הערכת השמאי תיתן לכם כלי חזק למשא ומתן, וגם תספק ביטחון מלא שהמחיר שאתם משלמים אכן תואם את שווי השוק.
להיות קונה חכם זה אומר לא לקחת סיכונים מיותרים
לסיכום, כל אחת מהבדיקות האלו היא קריטית להצלחה שלכם בקניית דירה. אין "קיצורי דרך" ואין מקום לוותר על אף אחת מהבדיקות.
בדיקת מחירים, מצב משפטי, חריגות בנייה, היטל השבחה, ליקויי בנייה, וחוות דעת שמאית – אלו הן אבני הדרך שלכם להבטחת עסקה בטוחה ומשתלמת.
אם אתם באמת רוצים להיות בטוחים ורגועים, הדבר הטוב ביותר שאתם יכולים לעשות הוא להיעזר בבעל מקצוע. שמאי מקרקעין מנוסה ילווה אתכם יד ביד בכל הבדיקות הנדרשות, יאתר "מוקשים" מראש, וייתן לכם שקט נפשי אמיתי. אל תעשו את הטעות שרבים עשו לפניכם שלא בחכמה גדולה ואל תקנו דירה בלי בדיקה שמאית מקיפה. כי עסקת נדל"ן טובה היא לא עניין של מזל – היא תוצאה של הכנה נכונה, מקצועיות ובדיקות מדוקדקות.
מעוניינים להיות קונים חכמים ולבצע עסקה בראש שקט?
פנו אלינו לקבלת חוות דעת שמאית מקצועית שתבטיח לכם את הביטחון המלא והעסקה המשתלמת ביותר!
