הערכת שווי לפני רכישה או מכירה

הערכת שווי לפני קנייה או מכירה – איך לוודא שהעסקה משתלמת?

כשמישהו שואל אותי: "אביאל, ת'כלס, על מה לא לוותר כשעושים עסקת נדל"ן?", אני מחייך ועונה לו בלי לחשוב פעמיים: "הערכת שווי מקצועית ונכונה". בעיניי, אין שלב קריטי יותר בתהליך של קנייה או מכירת נכס, מאשר שלב הערכת השווי. אני יכול לומר בביטחון מלא שהערכת שווי נכונה ומקצועית היא לא רק המלצה – היא חובה בסיסית בכל השקעה בנדל"ן, בין אם מדובר ברכישה של דירה למגורים, נכס מסחרי או נכס להשקעה. ומיד אסביר לכם למה, אבל קודם, בואו נעשה היכרות קצרה למי שטרם מכיר אותי:
נעים מאוד, אני אביאל שוהם, שמאי מקרקעין וכלכלן בהרצליה, מומחה לשמאות וייעוץ כלכלי, משמש ככלי עזר משמעותי בפן השמאי בעסקאות נדל"ן רבות לאורך השנים. מלבד העובדה שאני חי ונושם נדל"ן, אני מאמין שהמקצועיות שלי מתבטאת בראש ובראשונה ביכולת לעזור לכם, הלקוחות, לקבל את ההחלטות הכלכליות הנכונות ביותר.

למה הערכת שווי לפני רכישה או מכירה היא שלב קריטי?

הערכת השווי של הנכס לפני ביצוע העסקה היא ההבדל בין עסקה בטוחה, חכמה ורווחית – לבין עסקה שיכולה לעלות לכם הרבה יותר ממה שתכננתם. דמיינו לרגע שאתם עומדים לקנות רכב יד שנייה. הייתם רוכשים אותו בלי לבדוק כמה הוא שווה באמת? בלי בדיקת מכונאי מקצועי שיגיד לכם בדיוק מה מצבו? ברור שלא, כחושבים על זה לעומק בייחוד אני לפני כל מוצר הכי פשוט שיש אם זה מחשב או מזגן או מקרר או כל דבר אני מבצע חקירות יסודיות עד אין סוף ומשתדל להתייעץ עם מומחים. אז למה כשאתם עומדים לקנות דירה בשווי מיליוני שקלים, ישנם אנשים שמתלבטים אם לקחת שמאי או לא? כמובן שלא כולם מתלבטים, שאל אותי השבוע מישהו שיש לו עשרות דירות במרכז הארץ "יש אנשים שקונים נכס או מוכרים נכס בלי הערכת שמאי מקרקעין? אז איך הם עושים את זה?" תיכף נעמיק בזה אבל בקצרה יש כאלה שהולכים לפי תחושת בטן ויש כאלה שסומכים על דעת החבר או השכן או המתווך שלהם, האם זה מספק? תקראו בהמשך.

הערכת שווי לפני קנייה של נכס – מוצר שירות בסיסי 

כשאתם עומדים בפני קניית נכס, הערכת השווי נועדה בראש ובראשונה להגן עליכם כדי לא לשלם מחיר מוגזם – זו כנראה הסיבה הכי פשוטה, אתם לא רוצים לשלם יותר משווי הנכס האמיתי לא להיות "הפראיירים התורנים". בנוסף בכדי לדעת אם המחיר המבוקש תואם את השוק – בעזרת ליווי פיננסי נדל"ן מקצועי, תוכלו לוודא שהעסקה משקפת את מחירי השוק. בראייה עתידית ואת החלק הזה כולנו אוהבים, זיהוי פוטנציאל השבחה עתידי – שמאות וייעוץ פיננסי מקצועיים מאפשרים לכם לדעת מראש אם ההשקעה צפויה להניב לכם רווחים יפים בעתיד כמו למשל האם עומד לחול התחדשות עירונית על הנכס שרכשתי או שאם קניתי קרקע חקלאית עם פוטנציאל ממשי ועוד מגוון גורמים שיכולים להשפיע משמעותית על פוטנציאל ההשבחה העתידי.

אני פוגש לא פעם אנשים שהיו בטוחים שעשו "עסקת חייהם", וגילו מאוחר מדי שהמחיר ששילמו היה גבוה מדי ביחס לשוק, או שהפוטנציאל להשבחה היה הרבה יותר נמוך ממה שחשבו. במקרים כאלה, בדיקת כדאיות כלכלית מקצועית ופשוטה הייתה מונעת את עוגמת הנפש.

הערכת שווי זה לא רק לקונים אלא שומרת עליכם המוכרים חשוב להעריך שווי לפני מכירה של נכס?

גם בצד המוכר, הערכת שווי מקצועית היא שלב קריטי בכדי לתמחר נכון את הנכס – מחיר נמוך מדי יוביל להפסד בעסקה ואתם תצאו בה "הפראיירים התורניים". מחיר גבוה מדי יוביל לכך שהנכס יעמוד בשוק זמן ארוך ללא קונים וגם זה לעיתים יכול להוביל להפסד כספי. יחד עם זאת, כשמגיעים קונים פוטנציאליים יהיה לכם את היכולת לקיים ניהול משא ומתן אפקטיבי – כשהערכת השווי מבוססת על נתוני אמת, יש לכם כלים טובים בהרבה להתמקחות מול הקונים כי זה למעשה מביא לכם את הכלים להבנת מצב השוק – חשוב לדעת האם אתם מוכרים בזמן אופטימלי, או שאולי שווה להמתין עוד קצת  כמו במקרה של מלחמה או התקררות בשוק הנדל"ן.

יופי אז אחרי שהבנו כעת אפתח בפניכם איך מתבצעת הערכת השווי? התהליך במילים פשוטות

בואו נפרק את התהליך כדי שיהיה ברור ופשוט:

• ניתוח שוק מקיף – אני משתמש בכלים מתקדמים לניתוח נתוני עסקאות, מגמות מחירים וסקירת האזור המבוקש.
• בחינת מצב הנכס בפועל – מגיע לנכס, בוחן מצב פיזי, חריגות בנייה, תכניות עתידיות ופוטנציאל השבחה.
• חישוב תשואה ופוטנציאל רווח עתידי – בדיקת כדאיות כלכלית מאפשרת לראות האם המחיר מוצדק ביחס לפוטנציאל הכלכלי העתידי של הנכס.
• הערכת מיסוי והיטלים – חישוב ההשפעה של מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה על כדאיות העסקה.

שמאות עסקית ושמאות ליזמים –הן קריטיות לעסקאות גדולות

אם אתם יזמים, או משקיעים מקצועיים, אתם בוודאי יודעים שליווי עסקאות נדל"ן מקצועי ושמאות עסקית לפני העסקה הם לא מותרות – אלא כלי עבודה חיוני, ייעוץ כלכלי לשמאות נותן לכם ביטחון לקבל החלטות חכמות יותר ובעיקר איפה וכיצד להשקיע את הכסף שלכם בייחוד שמדובר בהשקעות גדולות עם ראייה עתידית ובתוך זה לדעת כמה נכון ושווה לשלם על הקרקע או הנכס וכאמור עם המבט קדימה איזה רווח צפוי לכם בעתיד.

אני נותן דגש מיוחד לתכנון כלכלי לרכישת נכס, הכולל בתוכו ניתוח סיכונים, פוטנציאל כלכלי, אסטרטגיית יציאה ותכנון מיסוי. כל אלה ביחד הם חלק בלתי נפרד מהערכת כדאיות כלכלית מקיפה, שלא משאירה שום דבר ליד המקרה. חשוב שתזכרו שהצורך בליווי עסקאות נדל"ן מבחינה שמאית הוא צורך הכרחי לקבלת תוצאה בטוחה ונכונה יותר.

דוגמאות אישיות מהשטח – לקוחות שנעזרו בי

הייתה לי לקוחה נפלאה בשם דפנה, שרצתה למכור את דירתה בפתח תקווה. היא חשבה למכור אותה ב־1.5 מיליון ש"ח, לאחר הערכת השווי שביצעתי לה, גילינו שהדירה שווה לפחות 1.65 מיליון. בפועל הדירה נמכרה ב־1.7 מיליון. מקרה קלאסי בתקופת שוק עולה שבו המוכר מקבל מחיר טוב יותר משווי הדירה, דפנה עשתה עסקה טובה והיא גם יודעת את זה בזכות השומה שקיבלה.

מנגד, יוסי ותמר כמעט קנו דירה בחדרה ב־1.4 מיליון שקלים. בבדיקה שלי גילינו חריגת בנייה משמעותית והערכת שווי נכונה עמדה על פחות מ־1.2 מיליון שקל. הם חסכו הרבה מאוד כסף וכאבי ראש מיותרים. אלו הן דוגמאות אמיתיות מדוע ליווי מקצועי הוא לא מותרה אלא חובה.

אנחנו שמאים למשקיעים חכמים – למה חשוב להתייעץ עם שמאי מומחה לפני קבלת החלטה על קנייה או מכירה?

כשאני מסכם את כל השנים שלי בתחום, המסקנה ברורה מאוד: שמאות מקצועית היא ההבדל בין השקעה בטוחה ומוצלחת לבין הפסד כואב. אתם לא רוצים לסמוך על מזל או על תחושת בטן בעסקאות נדל"ן. העסקה הזו תשפיע על העתיד הכלכלי שלכם ושל המשפחה שלכם. לא חוסכים בהחלטות כאלה. תתייחסו לעסקת נדל"ן כאל עסקת חייכם במיוחד אם אתם בעלי הון עצמי נמוך או גבולי ויכולים להיכשל בעסקה ממגוון סיבות שקיימות בעולם הנדל"ן. מנגד, גם אם אתם משקיעים בעלי הון עצמי גבוהה ועם מספר נכסים רב בתחום, הערכת שמאי תחזק משמעותית את ההשקעה שלכם ובייחוד לא תגרום לכם להשקיע סכומי כסף בנכס שאינו שווה את אותה השקעה. השוק מלא בהזדמנויות, אבל גם בסיכונים לא קטנים. הניסיון שלי אומר שתמיד שווה לקחת רגע אחד, להאט ולבחון היטב לפני שמוציאים מיליונים מהכיס. הערכת כדאיות כלכלית לעסקה לא חייבת להיות דבר מסובך, להפך – היא מבטיחה לך שקט נפשי והחלטה נבונה ומבוססת מידע.

רוצים שהעסקה שלכם תהיה מדויקת, רווחית ונכונה?
אני כאן כדי לוודא שאתם עושים את הצעד הכלכלי הטוב ביותר עבורכם. עם ידע מקצועי, ניסיון עשיר והמון רצון אמיתי לעזור לכם להצליח.

דברו איתי, אביאל שוהם, שמאי מקרקעין, ואהיה לצידכם לעסקה נכונה, חכמה ובטוחה הרבה יותר.