אחת הסיטואציות הכי לא נעימות בעסקת נדל"ן היא לקבל הערכת שמאי נמוכה משמעותית מהמחיר שהסכמתם עליו עם המוכר. אתם מרגישים ש"נפלתם בפח", אתם מתוסכלים, עצבניים ואולי אפילו קצת מאוכזבים מהשמאי עצמו. אבל רגע לפני שאתם נכנסים ללחץ, חשוב להבין: הערכת שווי נמוכה היא לא סוף העולם, ובטח שלא סוף העסקה. למעשה, יש דרכים מקצועיות להתמודד עם המצב הזה ולצאת ממנו בצורה טובה יותר. אז בואו נבין ביחד מה עושים כשההערכה נמוכה, כיצד לבדוק את חוות הדעת שקיבלתם, ומתי להזמין חוות דעת נוספת או שמאות נגדית.
למה בכלל הערכת השמאי יצאה נמוכה מהמחיר שהסכמתם עליו?
הערכת שמאי נמוכה יכולה לנבוע מכמה סיבות עיקריות, שאותן כדאי להבין לפני שנלחצים ואת זה הרבה מהמוכרים או הקונים מפספסים כמו חריגות בנייה או בעיות תכנוניות אם השמאי גילה חריגת בנייה, תוספות לא מאושרות, או שהמצב התכנוני של הנכס שונה מהמצב בפועל, השווי יורד ולעיתים גם משמעותית. שמאי פועל לפי תקנים ברורים ומחויב להתייחס רק לשטחים מאושרים וחוקיים. נושא נוסף שמשפיע מהותית הוא עסקאות דומות במחירים נמוכים באזור אם באזור שלכם בוצעו לאחרונה עסקאות במחירים נמוכים יחסית, השמאי יסתמך על עסקאות אלו לצורך חישוב השווי. יכול להיות שהמחירים שאתם מכירים לא מתאימים לתקופה האחרונה, ולכן ההערכה נמוכה ממה שציפיתם או שהסתמכתם על עסקה בודדת שנעשתה בבניין או שנחשפתם רק אליה וזאת טעות שעלולה להוביל לכשל בקביעת המחיר של העסקה .בנוסף יש דברים שנראים לעין כמו למשל מצב תחזוקתי גרוע נכסים במצב תחזוקה רע, או נכסים עם תשתיות ישנות (שניתן לראות) כמו מערכות אינסטלציה חשופות, חשמל או איטום במצב ירוד, יקבלו ביטוי בהערכה נמוכה.
קיבלתם הערכה נמוכה? כך תבדקו אם השמאי טעה
רגע לפני שאתם רצים לערער על הערכת השווי, כדאי לבדוק את הדברים הבאים:
- בדקו היטב את דוח השמאות -קראו את דוח השמאי באופן יסודי: האם השמאי לקח בחשבון את כל השטח הרשום של הנכס? האם התייחס נכון לחריגות, אם יש כאלה? האם נתונים שהוצגו בדוח לגבי הנכס שלכם הם אכן מדויקים?
- השוו לעסקאות דומות באזור– בצעו בדיקה של עסקאות נדל"ן דומות שנערכו לאחרונה באזור (ניתן להיעזר באתר רשות המיסים). אם אתם רואים שיש עסקאות גבוהות יותר שהשמאי לא התייחס אליהן, יש מקום להציג אותן בפני השמאי.
- בדקו מצב משפטי ותכנוני בעצמכם– וודאו שהשמאי לא טעה בהבנת המצב המשפטי או התכנוני של הנכס. לפעמים בדיקה פשוטה מול ועדת התכנון המקומית או לשכת רישום המקרקעין ("טאבו") תסייע לכם להבין אם השמאי פספס משהו, לדוגמה התבססות על נסח טאבו לא עדכני.
אילו אפשרויות יש לכם לערער על חוות דעת שמאית?
לאחר שעשיתם את הבדיקות הנדרשות ואתם עדיין סבורים שיש טעות או חוסר דיוק בהערכת השמאי, עומדות בפניכם מספר אפשרויות ובהן לבקש עיון חוזר מהשמאי עצמו פנו ישירות אל השמאי שביצע את ההערכה, הציגו בפניו את הנתונים שלדעתכם לא התחשב בהם כראוי, ובקשו ממנו לבצע עיון חוזר בדוח. לעיתים קרובות, שמאים יהיו מוכנים לבדוק שוב אם יש להם טעות או מידע חסר. אם השמאי אינו משנה את דעתו ואתם משוכנעים בצדקתכם, השלב הבא הוא הזמנת שמאות נוספת. שמאות נוספת היא חוות דעת מקצועית של שמאי נוסף, בלתי תלוי, שבודק מחדש את הנכס בצורה מעמיקה יותר. השמאי החדש עשוי להגיע להערכה אחרת (גבוהה או נמוכה יותר) ובכך לספק לכם כלים טובים יותר למשא ומתן מול הבנק או מול הצד השני לעסקה ואתם תמיד תוכלו לפנות לשמאי הראשון ולהציג בפניו.
בשומות בעיקר אך לא רק הקשורות להיטל השבחה מול הוועדה המקומית ניתן לבצע פנייה ל"שמאי מכריע" במקרים של מחלוקת משמעותית בין שני שמאים, ניתן לפנות ל"שמאי מכריע". מדובר בשמאי שמונה באופן רשמי מטעם משרד המשפטים, ותפקידו הוא לבדוק את הטענות של שני הצדדים ולהכריע באופן סופי ומחייב. הערכה של שמאי מכריע מקובלת על רשויות המס ועל בתי המשפט.
מתי כדאי להזמין שמאות נגדית או חוות דעת שנייה?
אם קיבלתם הערכת שמאי נמוכה מהמצופה, וזו משפיעה משמעותית על העסקה שלכם (למשל: פוגעת בגובה המשכנתא שתקבלו מהבנק), מומלץ להזמין שמאות נוספת במקרים הבאים:
- פער משמעותי בין המחיר שסוכם לשומה – למשל פער של מעל 20% שמונע מכם לממש את העסקה בתנאים שתכננתם.
- טעויות או נתונים חסרים בשמאות המקורית – במיוחד אם גיליתם שעסקאות חשובות לא נכללו או שהנתונים של הנכס לא מדויקים.
- נכס מיוחד או מורכב – נכסים עם זכויות בנייה נוספות, נכסים לשימור או נכסים באזורים שמתפתחים במהירות, מחייבים בדיקה מקצועית עמוקה יותר של שמאי בעל התמחות.
למה חשוב לפעול מהר?
אם הערכת השמאי נמוכה מהצפוי, הזמן משחק תפקיד קריטי. עיכובים יכולים לסכן את העסקה שלכם ולגרום לכם להפסדים משמעותיים כמו למשל שהבנק עלול לסרב לאשר את המשכנתא במלואה, ואז תצטרכו להוסיף הון עצמי שלא תכננתם. או שבמידה וכבר חתמתם על הסכם יתכן שיגיע מועד התשלום לפי החוזה ולא תעמדו בו מאותה סיבה שלא קיבלתם עדיין מימון. ובתרחישי קצה סבירים המוכר עשוי לנסות לבטל את העסקה או לדרוש פיצוי. לכן, מומלץ לפנות מידית לשמאי מנוסה שייתן לכם חוות דעת נוספת איכותית, שתעזור לכם להתמודד נכון עם המצב.
שמאות נוספת היא לא דבר שבשגרה במקרים מסוימים אך במידה ונדרשת היא לא הוצאה, היא השקעה!
הערכת שמאי נמוכה היא אכן מתסכלת, אבל היא לא סוף הדרך. יש לכם את הזכות ואת האפשרות לבדוק לעומק, לערער ואף להזמין שמאות נוספת שתציג את תמונת המצב המדויקת והנכונה. זכרו – שמאות מקצועית אחרת היא כלי הכרחי וחיוני שיכול להציל לכם את העסקה, לחסוך לכם כסף רב ולספק לכם ביטחון מלא בעסקת הנדל"ן שאתם עושים.
רוצים להבטיח שלא תשלמו יותר מדי, או שלא תפסידו עסקה בגלל הערכה נמוכה?
אל תחכו לרגע האחרון – פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי של שמאי מקרקעין מנוסה. כי עסקה בטוחה עושים רק עם שמאות מקצועית!
