רכישת דירה היא אחד הצעדים הכי משמעותיים וחשובים שתעשו בחיים שלכם, בין אם זו דירה ראשונה למגורים או דירה להשקעה. לכן, חשוב שלא תבצעו את ההחלטה הזו בצורה פזיזה או לא מספיק מבוססת. בדיוק כמו שלא הייתם קונים רכב בלי בדיקה מקיפה במוסך מקצועי, ככה אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה בלי בדיקות מעמיקות וייעוץ מקצועי.
נעים מאוד, למי שעדיין לא מכיר, אנחנו אביאל שוהם וטל זהר, שמאי מקרקעין עם ניסיון רב שנים בליווי מקצועי של רוכשי דירות ומשקיעים בתחום הנדל"ן ואת הידע שלנו נרצה לשתף אתכם בכמה טיפים מקצועיים שיעזרו לכם להגיע מוכנים ובטוחים לעסקה ולהימנע מטעויות ככל האפשר.
מה חשוב לדעת לפני קניית דירה?
ראשית, צריך להבין שרכישת דירה היא הרבה מעבר למחיר שתסגרו מול המוכר. לכל עסקת נדל"ן יש עלויות נוספות שעליכם להכיר מראש ולכלול בתכנון הכלכלי שלכם, ולכן כשמחשבים את העסקה אל תשכחו לחשב את כל הפרטים הקטנים שיכולים להיות לעיתים גדולים. קחו בחשבון שאם אתם לא רוכשים דירה ראשונה יש לכם מס רכישה שמתווסף על העסקה, הוצאת שמאי מקרקעין (העלות הכי נמוכה והכי חשובה לכם), הוצאות עורך דין, הוצאות תיווך ולעיתים גם הוצאות שיפוץ כל אלו יכולים להיות שווים לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים שינגסו מתוך ההון העצמי שלכם. הרבה מהרוכשים מפספסים את העלויות האלו ואז מוצאים עצמם בבור שבמקרה הטוב מצליחים למלא באמצעות הלוואה מאוד יקרה ובמקרה הפחות טוב מתפוצצת להם העסקה ומפסידים גם את הקנס שמתווסף לביטול חוזה. אגב גם למוכרים יש הוצאות חשובות שיש להביא בחשבון אבל בזה נעסוק במאמר אחר.
בנוסף בכדי להיערך לקראת העסקה ורגע לפני שאתם סוגרים מחיר חשוב שתעשו ככל יכולתכם בחינת שוק ותבדקו את רמת המחירים באזור המבוקש. אל תתפתו ל"מבצעים" ולמחירים נמוכים מדי או גבוהים מדי, בדקו עסקאות קודמות כדי לקבל אינדיקציה אמינה, היום הכל קיים באינטרנט, אומנם לא כדי לחתום על עסקה אבל מספיק כדי להבין בצורה הכי בסיסית את הכיוון הכללי. לאחר מכן תעמיקו את ההיכרות עם סביבת המגורים. האם יש בסביבה תכניות לפיתוח עתידי, מוסדות חינוך איכותיים, תחבורה נוחה ועוד. נתונים אלה ישפיעו על איכות החיים ועל שווי הנכס בעתיד. טיפ כללי, ככל ואתם יכולים תנסו להגיע בשעות שונות כדי להכיר את השכונה והאופי שלה ברוב שעות היממה ולא רק דגימה של שעה פרטנית באמצע או בסוף יום.
יש מסמכים שאי אפשר בלעדיהם – מסמכים שחייבים לבדוק לפני רכישת דירה?
המסמכים המרכזיים שחובה לבדוק לפני כל רכישה ולכן תחלקו את הבדיקה תחילה בפן המשפטי בעיון מעמיק בנסח הטאבו: ודאו שהנכס רשום באופן נקי וללא עיקולים, משכנתאות או הערות אזהרה. אם קיימים כאלה, עליכם לברר לעומק מה המשמעות שלהם לעסקה. בפן התכנוני והרישוי בתיק בניין והיתרי בנייה: בדקו מול הוועדה המקומית שאין חריגות בנייה ושהנכס תואם את התוכניות המאושרות. חריגות עלולות להביא לקנסות כבדים ולבעיות מול הבנק.
בדיקת שמאות לפני רכישת דירה – למה זה כל כך קריטי?
הרבה אנשים בטוחים שעסקת נדל"ן היא משהו פשוט, בעיקר אם הכל נראה "יפה" מבחוץ. אבל מניסיוננו, זה ממש לא כך. דירה שנראית מושלמת יכולה להכיל לא מעט בעיות נסתרות שיעלו לכם ביוקר בהמשך. שמאי מקרקעין יבדוק עבורכם את כל הפרטים: ממחיר הדירה האמיתי בשוק ועד בדיקות משפטיות ופיזיות מקיפות. המטרה – שלא תגלו בעיות חמורות או מחירים לא הגיוניים אחרי הרכישה.
איך להימנע מטעויות בהערכת נכס?
תזכרו, המוכר תמיד יציג לכם את התמונה הטובה ביותר. אבל התפקיד שלכם – בעזרת אנשי מקצוע, הוא להסתכל גם מתחת לפני השטח וזה אומר לבצע בדיקות משפטיות: אל תוותרו על בדיקת נסח טאבו או אישורי זכויות מקוריים ועדכניים. בדקו מול הוועדה המקומית שאין חריגות בנייה, ושהכל תקין מבחינה תכנונית ומשפטית. לא מעט רוכשים שניסו לחסוך בעלויות, מצאו את עצמם עם בעיות משפטיות מורכבות, יקרות מאוד לטיפול. לא פחות חשוב לבצע בדיקות פיזיות: מצב הנכס, רמת הפחת בדירה, ונזקי בנייה הנראים לעין – אלה דברים שהשמאי דירות המקצועי חייב לבדוק ולהביא בחשבון בהערכת השווי שלו. בנוסף, וודאו שאין חיובים עתידיים כמו היטל השבחה על תכנית מופקדת שטרם אושרה, שיכולים להגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.
למה שמאי מקצועי הוא לא מותרות – אלא חובה?
כבר אמרתי את זה בעבר, אבל אחזור על זה שוב: רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שתקבלו אי פעם. אם תקנו בלי בדיקת שמאות מקצועית, זה כמו להמר על החסכונות שלכם. שמאי מקצועי ומנוסה יעזור לכם לקבל החלטה מושכלת ונכונה יותר, ימנע טעויות שיעלו לכם ביוקר, ויבטיח שאתם משלמים בדיוק את מה שהנכס שווה. כך תחסכו גם כסף, גם זמן וגם הרבה כאב ראש.
לסיכום: איך להיות קונה חכם?
- אל תחסכו על אנשי מקצוע: קחו שמאי מקרקעין מוסמך, מתווך אמין ועורך דין מקצועי.
- אל תוותרו על בדיקות מקיפות: המשפטית, הפיזית, והתכנונית.
- תכננו מראש את כל ההוצאות כולל מיסים, אגרות ועלויות נלוות.
- השקיעו בבדיקה שמאית לפני החתימה כדי שתהיו בטוחים שהמחיר באמת הוגן והעסקה כדאית.
רוצים לבצע עסקת נדל"ן טובה ובטוחה באמת?
אל תוותרו על בדיקת שמאות מקצועית.
אנחנו וצוות המשרד שלנו כאן בשבילכם עם ניסיון רב שנים, עם שמאים מקצועיים ומנוסים, כדי ללוות אתכם לעסקה המושלמת עבורכם.
מוזמנים לפנות אלינו ולהיות בטוחים שאתם מקבלים החלטה נכונה ומושכלת באמת.
בהצלחה ברכישה שלכם!
אביאל שוהם וטל זהר
משרד שוהם-זהר שמאות מקרקעין וכלכלה
