אני אוהב לחקור, לגלות, ללמוד על כל נכס עד לעומק הדברים, כל החקירות האלה יוצרות ללקוחות שלי עסקאות עם המון מידע. שלום לכם, אביאל שוהם שמאי מקרקעין ואחת מהבעיות שלי, היכולת לחקור כל דבר לפרטים ולעוד פרטים, לנסות ולא לפספס שום פרט, עד שאגיע לדוח של שמאי מקרקעין לדוגמא ומופת.
מסע חקירה אמיתי
אני פותח את המחשב אחרי שהייתי בנכס ואחרי שאיגדתי את כל המסמכים לצורך הכנת חוות דעת שמאית מקיפה ויסודית ואז אני למעשה מתחיל מסע שלם על הנכס, זה כמו טיול ביבשת חדשה ובמסע הזה אקח אתכם להבנה ולחשיבות בעיקר בכל הקשור בשמאות מוקדמת. שמאות מוקדמת לפני רכישה היא אחת מהשומות החשובות ביותר במשרד, זה המקום שמגיעים אליי זוגות צעירים או בעלי עסקים ורוצים לדעת אם לעשות עסקה, זה המקום שבו אתה עושה את מרב המאמצים המקצועיים שלך כדי לא לפספס שום פרט, לשקף כמה שיותר מידע וידע לאותם רוכשים. כי כמו שאני נוהג לומר, כסף זה חשוב אבל לדעתי לא הכי חשוב.
אתם תסכימו איתי
אתם לפני עסקת רכישה ומצאתם את עסקת חייכם, המחיר זול 15% מתחת לשוק כי המוכר נראה לחוץ למכור והכל נראה מושלם אבל פתאום תגלו שהנכס הזה משועבד עם יורשים מסוכסכים בהליך משפטי שלפי כל הערכות ייקח לפחות עשור לפתור או שהולכים לבנות מרכז מחזור מהגדולים בארץ מחוץ לחלון שלכם, עדיין המחיר של הנכס זה הכי חשוב? ברור שלא. אותה שומה שאני עושה כשמאות מוקדמת בין אם לאדם פרטי או כשמאות מוקדמת למשכנתא בכדי לשעבד לבסוף את הנכס היא לדעתי החלק הכי משמעותי בלהחליט אם להיכנס לעסקה ולהתחיל לשלם לבעלי מקצוע לרבות עורכי דין, מתווך, יועץ משכנתאות ולבסוף גם לחתום על חוזה לבין שניה רגע לפני כל הבלאגן הזה להבין שהעסקה באמת טובה ואין מוקשים בדרך.
צעדים ראשונים
חוות דעת שמאי מקרקעין היא המפתח הראשוני בהחלט, הצעד הראשון של כל רוכש פוטנציאלי. ורק לאחר מכן, שהכל תקין מבחינה שמאית שבודקת את הפן המשפטי, התכנוני והרישוי של הנכס וכמובן גם את הנכס עצמו וסביבתו, רק אז אפשר להתחיל לדבר על הצעד הבא של אותם בעלי מקצוע כמו עורך דין ושאר היועצים הקשורים לעסקה. זה עובד גם לצד השני, כלומר המוכר הפוטנציאלי צריך לבדוק הכל לפני שהוא מוכר, כי הסכום בעסקה לא הולך כולו אליך, אל תשכח שיש לך עוד עם מי לחלוק והשותפה הבולטת בעסקה לרוב היא מדינת ישראל באמצעות רשות המיסים והוועדה המקומית (עירייה- בשפת העם).
מכרת נכס והתחלת מסע, כולם רוצים נתח מהעוגה, אתה לא חייב לשלם
טוב אז הנכס נמכר, כולם שמחים, שאני אומר כולם אני מתכוון כולל גם המדינה ומוסדותיה, כי בעת המכירה יחול עליך מספר תשלומים כאשר הבולטים ביניהם זה היטל השבחה המשולם לוועדה המקומית (שוב מזכיר אנחנו ההדיוטות קוראים לוועדה עירייה). התשלום שמוגש לאותו אזרח שמכר את הנכס לא בהכרח מבטא את התשלום הנכון עבורו ויש מקום להגיש שמאות נגדית שהמטרה שלה היא שמאות להפחתת תשלום היטל השבחה ולעיתים גם יכול להיות מחיקת תשלום היטל השבחה לחלוטין. באותה מידה כך גם מול רשויות המס, בעת המכירה תפנה המדינה היקרה שלנו לאזרח ותגיד לו שהיא דורשת במס שבח, גם כאן יש לבחון אפשרות לשומה נגדית לפי סעיף 49 ז שהמטרה שלה היא הפחתה של תשלום מס שבח ולעיתים כן גם מחיקת תשלום מס שבח. על כל אלו אני כן רוצה להרחיב איתכם במאמרים נפרדים שטוב שנתעכב עליהם כי כל מאמר כזה בהבנה קצרה שלו יכול לחסוך לכם הרבה כסף כי ידע זה כח – המשפט הכי קלאסי שאנחנו מכירים אבל בעסקת נדל"ן זה הרבה כסף.
זאת המומחיות שלנו
כל מה שסיפרתי לכם, לחקור, להתעמק ולגלות זה בדיוק מה שאני עושה ולא רק אני אלא כל צוות המשרד עושה סיעור מוחות משותף כדי להגיע לחקר האמת בשאיפה שתהיה הכי מדויקת בכדי שאותה שומה נגדית מול רשויות המס או הוועדה המקומית תצליח להיות מספיק ברורה ומקצועית כך שתהיה מוסכמת עליהם ותשתמש כשומה להפחתת תשלום ממקום מקצועי לחלוטין. אנחנו לא מומחים בהכל, אבל אני יכול להגיד לכם שבכל הקשור לבחינות המקצועיות ואפשרות להפחתת תשלומים מול המדינה זאת בדיוק המומחיות של המשרד, נעשה את זה קל – תתקשרו אליי ותספרו לי על התשלומים שקבלתם אני וצוות המשרד ניתן לכם את השירות המקצועי ביותר.
