המידע הבא לא מתאים לכל אחד ואחת מאיתנו אלא מתאים למי שרוצה להשקיע בנדל"ן או כבר התחיל לעשות זאת. אנחנו הולכים לשתף אתכם בדרך הנכונה להוביל כל עסקה שלך לבטוחה יותר ומוצלחת הרבה יותר. אז בטח שתשאלו מי אתם שתספרו לנו איך עושים משקיעים נכון? אז ככה, נעים מאוד, אנחנו, אביאל שוהם וטל זהר, שמאי מקרקעין וכלכלנים חיים ונושמים את עולם הנדל"ן לא רק מהראש של בעלי מקצוע אלא כמשקיעים ומושקעים בעולם הזה.
ליווי בהשקעות נדל"ן עושים עם בעלי מקצוע
רגע לפני שנגיע לשלב בדיקת כדאיות כלכלית להשקעה, שהיא בעצם חוות הדעת להשקעה בנדל"ן אנחנו נדרשים תחילה לבדוק את סוג העסקה עצמה, לבחון את הסיכונים והייחודיות שלה. חלק מהבחינות שאנחנו נעשה והחשובה שביניהן בה אנחנו, אביאל שוהם וטל זהר דוגלים בה היא עקרון ההשקעות האלטרנטיביות. לפני שנמשיך לעיקרי ההשקעה נתמקד בעיקרון חשוב זה שאותו נשאל את עצמנו לפני כל ההשקעה, האם ההשקעה הנוכחית שבה אנו נשקיע את הכסף, הזמן ושאר המשאבים שלנו היא ההשקעה הטובה ביותר או שאולי עדיף לי להפנות את כלל המשאבים שלי להשקעה אחרת.
על השקעה בנדל"ן יש להסתכל במונחים של רווח אבל גם במונחים של הפסד
בנינו קיימים המאמינים אותם אנחנו נוהגים לכנות "האופטימיסטים" שהם משוכנעים שכל עסקה בנדל"ן היא מוצלחת אך זאת לא המציאות, ישנם עסקאות שלא מצליחות וכאשר עסקה בנדל"ן נכשלת הכאב בכיס יכול להיות משמעותי עד לרמה של מכת "נוק אווט" ולכן כחלק מהשיקול להיכנס כמשקיע לעולם הזה צריך לדעת את הסיכונים בהשקעות נדל"ן ואחד מהדברים החשובים כדי לבחון את הסיכונים הללו הוא לקחת לפני כל עסקה ייעוץ השקעות נדל"ן שיהיה כמעין סוכן צמוד שלכם לאורך כל העסקה ויבצע את הליווי בהשקעות נדל"ן שאותו תבחרו, ואין דבר כזה "עסקה בקטנה" כשמדברים על כסף גדול.
הערכת שווי לפני השקעה זאת לא מותרה – חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני השקעה בנדל"ן
תקשיבו לנו ופשוט תיישמו מניסיוננו, חוות דעת להשקעה בנדל"ן חייבת להתבצע רק על ידי בעל מקצוע מוסמך ומנוסה, כשאתם מחליטים לקנות נכס מקרקעין מכל סוג שהוא לפני כל חתימה על חוזה, רגע לפני הרכישה עצמה ושאתם כבר "נעולים" בעסקה קחו שמאי מקרקעין שיהיה המלווה המקצועי שלכם. ההצעה הזאת עבור הבנקים היא לא מותרה שהם שוקלים אלא מבחינתם זה חובה, אז בשביל כל משקיע קטן או גדול זאת מותרה? בוודאי שלא, חשוב להבין שבעל מקצוע שמלווה אתכם לפני רכישה יכול להציל אתכם מטעות שיכולה להיות שווה "ארגזים של כסף" אבל כסף זה לא הדבר היחידי, כי אדם שנכשל בעסקת נדל"ן כי הוא חסך את הערכת שווי לפני השקעה הגדולה שלו וחסך את הכסף הקטן על השמאי יכול לאבד את הביטחון שלו, יכול לפגוע כלכלית במשפחה שלו ויכול לגרום להשלכות רוחב נוספות. לכן כבר עכשיו אנחנו נעשה יישור קו חוות דעת להשקעה בנדל"ן היא must.
מה כולל ייעוץ וליווי בהשקעות נדל"ן?
ייעוץ השקעות נדל"ן למעשה משמש כדלק הראשוני להניע בעוד שלאחר הנעת המערכת המנוע עצמו זה אותה בניית אסטרטגיה מותאמת אישית שמשמשת לצורך הליווי בהשקעות נדל"ן שאיתה תסגור עסקה מוצלחת יותר. בניית אסטרטגיה מותאמת אישית לעסקה כוללת כמה הערכות ונתמקד כעת בפן השמאי כי יש סוגי השקעות שכל אחת מהן יכולה לגרום לאדם מסוים ללכת על העסקה ואילו לאדם אחר להימנע ממנה נפרט בקצרה. לצורך העניין, עסקה סולידית של משקיע "שונא סיכון" יכולה להיות דירה חדשה מקבלן שתניב תשואה שנתית של 5%-3% בלי שום רצון למכור או לעשות אקזיט. לעומת זאת, יש משקיע "אוהב סיכון" שמעדיף לקנות נכס מכונס נכסים מוזנח לשפץ ולמכור ברווח גדול יותר, "לעשות מכה" ולהמשיך לעסקה הבאה, כי אותה תשואה שנתית סולידית מדמי השכירות לא מעניינת אותו.
"אחלה אביאל וטל הכל ברור אבל עכשיו בואו תמקדו אותנו מה קורה שעושים ייעוץ השקעות בנדל"ן" – אנחנו איתכם לגמרי כאן מתחילים, אותה הערכת שווי לפני השקעה היא משמשת עבורכם לבחינת הערכת הפוטנציאל של הנכס המיועד, באמצעותה תקבלו ניתוח שוק מקיף לפני הרכישה – תבינו מה הסיכונים בהשקעות נדל"ן באותה סביבה, רמת הביקוש וההיצע יכולה להתבטא בין היתר לעיתים בכמות העסקאות המוצעות ושנעשות בסביבה באמצעותן ניתן לנתח האם לנגד עיננו הזדמנות השקעה ברמת סיכון גבוהה או נמוכה.
אז איך משביחים את הנכס?
לאחר שתמונת השוק נפרשה לעיננו כעת נעבור לבחינה הבאה בעיני המשקיע שלנו והיא הערכת פוטנציאל ההשבחה והרווחיות של העסקה – יש כמה פרמטרים לבחון דרכים להשבחת הנכס להשקעה ביחס למצבו ולשווי הנוכחי שלו בשוק, ביניהן רמת השיפוץ הנדרשת ביחס לשווי השוק שלו לפני השיפוץ והאם העובדה כי הנכס מהווה לצורך הדוגמה נכס מוזנח ולאחר שיפוץ ערכו יעלו משמעותית ביחס לשווי הנוכחי שלו יכול לרמז על הזדמנות השקעה טובה. עוד מקרה שיכול להיות יכול לכלול אפשרות להוספת זכויות בנייה או אולי מקרה משמעותי אף יותר אפשרות לשינוי ייעוד בעתיד.
"קאט ל…" אנחנו נעצור לרגע ונשים דגש על נכסים שיכולים לכלול אפשרות לשינוי ייעוד שיכול להשביח את הנכס משמעותית, שימו לב שנכון לכתיבת מאמר זה ישנם אזורי תעשייה שעתידים לשנות את פיניהם לפי תכניות המתאר הכוללניות ויכול להיות שהיום תקנו ביתן תעשייה ישן ותפסידו בדמי השכירות אל מול המשכנתא אבל בפועל לפי התכנון העירוני יכול שיהיה שם מגדל מגורים מסחר ותעסוקה ואפילו מעורב ביחד, זה כמובן לא מקרה יחידי ויש כבר מקומות שבשלים לשינויים הללו ויש כאלה שהעתיד צופה שינויים משמעותיים בגלל ההשפעות של המטרו באזור המרכז אבל לבסוף יכול להיות שההשקעה תהיה משתלמת משמעותית.
עצרנו ועכשיו ממשיכים, את כל השאלות הללו של עלויות ההשקעה הנדרשות וחישוב הרווחיות הכלכלית האפשרית עושים בהשוואה ישירה אחד מול השני, מדובר על חישוב כלכלי שיכול לעיתים גם לצאת מגבולות עולם השמאות מקרקעין.
נכניס אתכם עוד יותר עמוק, אז איך נראית הערכת שווי לפני השקעה?
בעת עריכת השווי למשקיע אנחנו מבינים שיש לנו אחריות משמעותית ולכן קיימת חשיבות רבה בשימוש מידע עדכני ככל האפשר ורשמי, אחד הכלים להוצאת מידע רשמי הוא דרך רשות המיסים באמצעות מערכת מידע נדל"ן וניתוח השוק שאנחנו עושים הוא למעשה באמצעות הניסיון שלנו וההיכרות שלנו עם מצב השוק הכללי ועם מצב השוק הפרטני לאותו אזור. בהזדמנות זאת, אדגיש כי אנחנו חיים במציאות משתנה וכמו שהיו עליות מחירים לאורך השנים אין הכרח שגם העתיד יהיה זהה ולכן קחו גם את זה בחשבון.
השקעות לא זהות רווחים לא זהים
השקעות משתנות בהתאם לאופיין וחלק מהייעוץ השקעות נדל"ן שלכם צריך לכלול גם את האפיון הזה ונפרט לכם את עיקריו. יש השקעה בסקטור הפרטי שהיא בעיקר בדירות מגורים או צמוד קרקע ששם עיקר ההכנסה נובע מדמי שכירות והצפי לעליית מחירים בשוק הדיור. לעומתם יש השקעה בסקטור המסחרי ושם בעיקר מדובר על השקעות בנכסים עסקיים מניבים וההנאה העיקרית היא מדמי השכירות, השינויים בעליית המחירים בסקטור המסחרי שונים מהסקטור של המגורים ואת זה צריך להביא בחשבון.
"ההוצאות השקטות" שוות לכם הרבה כסף – אל תפספסו אותם
אל תחשבו רק את עלות רכישת הנכס עצמו בסכום שתשלמו למוכר או לחילופין אל תחשבו את המחיר שהצעתם למכור את הנכס שלכם כאילו זה רק שלכם. עולם המיסוי וההיטלים הללו יכולים להיות שווים הרבה מאוד ובעסקאות מסוימות גם יכול להגיע למחצית מהסכום שנרשם בחוזה.
בעסקת נדל"ן משקיעים לא מנוסים בעיקר שוכחים את עלויות המס וההשפעה על הרווח הסופי יכולה להיות שונה דרמטית. קחו בחשבון שאם רוכשים נכס יש מס רכישה, הוצאות תיווך, הוצאות עורך דין שיכולים להסתכם במאות אלפי שקלים נוספים למחיר הרכישה ולעומת זאת אותו מוכר נכס יכול לגלות שהוא צריך לשלם היטל השבחה, מס שבח, בנכסים של רשות מקרקעי ישראל דמי הסכמה, הוצאות תיווך, הוצאות עורך דין וזה גם כן יכול להסתכם במאות ולעיתים גם במיליוני שקלים.
חוות דעת להשקעה בנדל"ן – זה לא רק מספר על הנייר
בדיקת כדאיות כלכלית לפני השקעה עבור משקיע הופכת אותו למשקיע חכם מכיוון שהליווי השמאי המקצועי שלנו משקפת את הניתוח המעמיק של הנכס וסביבתו וזה יכול להתבטא בשומה שתבטא את הפוטנציאל התכנוני הצפוי בנכס בפרט או בסביבה בכלל. אך יחד עם זאת חשוב לזכור שבניגוד לשומות לבנק שנודע לשמש את האינטרס של הבנק, כאן שמאי פרטי יוצר עבורכם חוות דעת שמרכזת את כל מה שחשוב לכם כמשקיעים – החל מתשואה ועד הסיכונים האפשריים.
אנחנו שמאים למשקיעים חכמים
בעולם הנדל"ן אותו אנו חיים ונושמים ההבדל בין עסקה ממוצעת לעסקה מוצלחת תלוי בנתונים מדויקים וייעוץ מושכל. כי כפי שנאמר במשלי "בְּחָכְמָה יִבָּנֶה בָּיִת וּבִתְבוּנָה יִתְכּוֹנָן" – אנחנו כאן כדי לספק לכם את השילוב בין שמאות מקצועית לליווי פיננסי מקיף, שנועד להפוך כל השקעה להזדמנות אמיתית. אל תסתפקו בניחושים או בתחושות בטן, התקשרו אלינו ותנו לנו לעזור לכם להפוך את ההשקעה שלכם לעסקה מוצלחת יותר. כי בסופו של דבר, השקעה חכמה היא כזו שמגובה בעובדות, אסטרטגיה נכונה והכוונה אישית – וזה בדיוק מה שאנחנו יודעים להציע.
