כולנו הפכנו לשמאים מומחים בלי ידע
עולם הבינה המלאכותית מתקדם בצעדי ענק אל העתיד, אבל עוד לפני שהגענו לשם ישנם מספר מחשבונים – בעיניי, הם לא יותר ממחשבוני מחיר מקוונים חובבניים שהחליטו לתפוס את המקום של שמאי מקרקעין מנוסה. עסקה של מיליוני שקלים לא הייתי ממליץ לבצע בהתבסס עליהם.
אני אביאל שוהם, בעל תעודת שמאי מקרקעין, שהקדשתי שנים רבות ללימוד ולהעמקה בעולם השמאות – ממקום של אהבה אמיתית לחקור את האמת הבלתי תלויה.
עוד לפני שנעמיק – לדבר באותה שפה
יש סיבה אחת מרכזית לכך שיש לבצע הערכת שווי על בסיס דיווח של מחירי עסקאות נדל"ן.
ראשית, דעו שהמקור לעסקאות מהימנות היחידי שקיים בישראל ומהווה מקור רשמי ממשלתי לנתוני הנדל"ן הוא באתר רשות המיסים נדל"ן מידע.
שם, למשל, תוכלו למצוא את מחירון הדירות של רשות המיסים – תמציתי חוזי מכר שנעשו בישראל.
כולנו יכולים לבדוק זאת – אמנם לא כולם יודעים לבצע את ההתאמות המקצועיות ששמאי יודע, אבל לפחות ניתן לקבל הערכה כללית.
דמיינו שיש אתר בו כל סוגי הנכסים מופיעים – זה פתוח ונגיש לציבור, וזה בדיוק הסיבה לכך שאין להשתמש במחשבונים מקוונים להערכת שווי.
למה מחשבונים מקוונים לא מספיקים?
המחשבונים הקיימים באתרים השונים כוללים סטיות תקן גבוהות במקרים מסוימים, מכיוון שהם שואבים נתונים (כמו בדיקת מחירי דירות רשות המיסים) ואינם יודעים לתקן אותם ולהבין שמדובר בנתונים שמעוותים את קביעת השווי.
הם אינם ביקורתיים, והם משמשים כאגרני נתונים לא מסוננים, שמסתיימים בהסקת מסקנות שעלולות לגרום לכם להיכנס למשא ומתן עם פחות כלים – או אפילו ביתר, בצורה מסוכנת.
מי ירצה להיכנס "לזירת קרב עם לוחמים כשהוא מחזיק ביד מטאטא"? זה נשמע מגוחך, אך תתפלאו שיש כאלה שמוכנים לחסוך אלפי שקלים בודדים כדי לסכן מאות אלפי שקלים במקרה הכי פחות טוב.
אז אביאל – מה אתה יודע שכל הבינה המלאכותית הזאת לא?
אני מקצועי אך ורק במה שאני עושה. אני לא משמש כמאגר שמלקט מידע לא מבוקר, אלא יודע לחקור כל עסקת השוואה בצורה מקצועית.
בדיקת מחירי דירות באמצעות הנתונים של מחירי עסקאות נדל"ן רשות המיסים אינה מורכבת – אלא הסינון הקפדני וההתאמות היסודיות שיש לבצע.
זה משהו שלומדים: שמאי לפני שהוא נותן אפילו מקדם קטן עומד מאחוריו ספרים, כתבי עת והמון ידע מקצועי – כך הוא יודע לבצע את ההתאמה בצורה המקצועית ביותר.
נכון שיש הבדלים בין שמאים, אך ברמה הכללית המחקרים מובילים למקדמים דומים יחסית ולפערים שאינם משמעותיים.
מתשלום של רבע מיליון ש"ח ל-0 ש"ח – מקרה אמיתי
מבוסס על מקרה אמיתי:
שומה של שמאות או שומה רשות המסים קבעה לצורך חישוב מס שבח סכום של כ-רבע מיליון ש"ח.
אך בסופו של דבר, אותו לקוח לא שילם אפילו שקל אחד בודד.
אז מה הייתה כוונת המדינה? התשובה היא שלא – רשות המיסים נדל"ן מידע שסיפקה השמאי הבסיס לנתונים, לא הייתה חשופה לכל המידע שהיה ברשותי.
הגשתי בקשה להפחתת תשלום מס שבח ולהבאתו למצב של ביטול, תוך הצגת מסמך נלווה.
לאחר דיון במשרדי מס שבח, הוחלט לבטל את החיוב לחלוטין.
הפחתת תשלומים – הפחתת היטל השבחה והשגות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
הפחתות של תשלומים כאלה מאוד נפוצות במשרדנו, במיוחד הפחתת תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית.
הסיבה העיקרית להבדלים היא היכולת לערער על שומת הוועדה עם נתונים מבוססים – מידע נוסף שיש ברשותנו והיכולת המקצועית להתמודד מול הוועדה המקומית.
כאשר רוצים להפחית תשלום של היטל השבחה, יש להגיש שומה נגדית שבה מתמנה שמאי מכריע, בתור "שמאי בורר" ניטרלי לגמרי, שמבצע את הפסיקה לאחר שבחן את שומות הצדדים ושמע בדיון את הטענות המקצועיות.
היכולת לגרום לשמאי מכריע להחליט באופן קרוב ככל האפשר לשומה שלנו היא תוצאה של עבודה מקצועית, מציאת מקורות מידע נוספים (כמו מחירון הדירות של רשות המיסים או בדיקת מחירי דירות רשות המיסים) והכוח המקצועי שלנו.
בנוסף, אנו בודקים כבר בשלב הראשוני את יחס "סיכון-סיכוי" של האזרח כדי להחליט האם לקחת את התיק.
תכירו אותי קצת מעבר
בעת מכירת דירה, חלים חובות מס שבח על המוכר, בעוד שעל הקונה חלים מס רכישה ומס שבח – זאת חלק מהמשוואה מול רשות המיסים נדל"ן מידע.
וזה לא מסתיים בזה – יש נכסים שבהם בעת מכירה חלים תשלומים גם לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או למנהל מקרקעי ישראל, שם היקף התשלומים יכול לעיתים להגיע למיליוני שקלים.
לכן, כבר בשלב המכירה, רגע לפני החתימה, כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום רשות מקרקעי ישראל.
אני, כאחד שעבד כחלק מהארגון בכובע השמאי, מכיר את כל הסודות – אני יודע לשקף נאמנה את התשלומים שיהיו לכם בעת מכירת נכס, והם יכולים להשפיע דרמטית על קביעת השווי שתדרשו לפני המכירה.
נסכם ונזכור
כשנרצה לבצע עסקה בצורה נכונה – בין אם אתם קונים ומעוניינים בהערכת שווי לפני רכישה, או מוכרים שרוצים לקבוע שווי לפני מכירה תוך התחשבות בכל התשלומים (כמו מיסי רכישה ושבח, היטל השבחה, ועוד) – חשוב להזמין שמאי מקצועי עם ידע התמחותי בתשלומי מס שבח, בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובידע מעמיק בהיטל השבחה.
אנחנו נבצע הערכת שווי מלאה עם שמאי מקרקעין שידע לראות את התמונה במלואה – ולא ניקח סיכון כמו מהמרים בקזינו שעושים הערכות שווי באינטרנט.
ברגע זה, תרגישו בנוח ליצור איתי קשר – אבין את הנכס שלכם, את החשיפה שלכם, ומשם נחליט כיצד הכי נכון לכם להתקדם.
שילוב נתונים ומקורות – מחירי נדל"ן רשות המיסים
חשוב לזכור שכאשר מדברים על נתונים להערכת שווי, המקור הרשמי הוא מחירי נדל"ן רשות המיסים.
אתם יכולים לבדוק באתר רשות המיסים את מחירון הדירות של רשות המיסים, ולוודא את הנתונים.
כך ניתן לבצע בדיקת מחירי דירות רשות המיסים באופן עצמאי – אך כמובן, ההתאמות המקצועיות והסינון הקפדני נעשים רק על ידי שמאי מקצועי עם ידע אמיתי בתחום.
לסיכום
כשנרצה לבצע עסקה נכונה – בין אם אתם קונים או מוכרים – חשוב להזמין שמאי מקרקעין מקצועי, שלא יסתמך רק על מחשבוני מחיר מקוונים, אלא על נתונים אמינים מהמקורות הרשמיים (כמו מחירי נדל"ן רשות המיסים) ולשלב את כל המרכיבים הכלכליים והמשפטיים כמו מיסי רכישה ושבח, היטל השבחה והאפשרות להגשת השגות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
כך תוכלו להיכנס לעסקה עם כל הקלפים פתוחים על השולחן, מבלי לקחת סיכונים מיותרים.
אם יש לכם שאלות או שאתם רוצים להתייעץ, אני כאן – תרגישו חופשי ליצור איתי קשר, ואנחנו נבחן יחד את הנכס שלכם ואת כל הפרמטרים שעליהם יש להתבסס.
