שמאות מקרקעין היא תחום העוסק בהערכת שוויים של נכסים שונים. הערכה זו הופכת לשימושית כאשר יש מחלוקת בדבר שווי הנכס. מחלוקת זו מתעוררת כאשר מספר צדדים מבקשים לממש את בעלותם על הנכס עצמו, או על נכסים אחרים בסביבתו.
דוגמאות למקרים כאלה הנן פיצול שותפויות, גירושין, עלייה או ירידה של ערך עקב בנייה, סכסוכים, הסכמי שכירות שנויים במחלוקת, ועוד. כל אחת מהדוגמאות שלהלן – ועוד רבות נוספות – עשויה לבוא לידי פתרון בין כתלי בית המשפט.
מדוע אנחנו זקוקים לחוות דעת שמאי?
בזמן קביעת פסק הדין, יתבסס השופט על הערכתו של שמאי המקרקעין. ההערכה הינה ארוכה ומפורטת, וכוללת תיאור ואף תצלומים (ולא רק שווי סופי כמו שרבים נוטים לחשוב). לעתים יבחר בית המשפט למנות שמאי שאינו משוייך לאף אחד מהצדדים.
למרות זאת, גם התובע וגם הנתבע רשאים להגיש דו"ח שמאי מטעמם. הדו"ח צריך לכלול סעיפים קבועים – מיקום הנכס, מסמכים היסטוריים רלוונטיים, זכויות בנייה קיימות, וכולי. ככל שהבדיקה תהא מדוקדקת ומעמיקה יותר, כך תוכלו להיות בטוחים וערוכים יותר לקיום הדיון בבית המשפט.
הערכת השמאי הינה מהימנה ביותר.עם זאת, לעתים קיימת סתירה בין דו"חות השמאים השונים. במקרה כזה הם יצטרכו להסביר את עמדותיהם בפני עורכי הדין ובית המשפט, תוך הצהרה בשבועה למתן עדות אמת. לכן חשוב לבחור בשמאי מקרקעין מנוסה אשר מתמחה בתחום בו המשפט עוסק. היכרות עם תקדימים משפטיים רלוונטיים, לדוגמה, יכולה להפוך את פסק הדין על פיו.
זכרו שהשופט אשר סוקר את בקשתכם מעולם לא הציב כף רגלו בנכס, וכל המידע שהוא מקבל עליו מגיע דרך דו"חות השמאים – ולכן חשוב להציג תמונה אמינה ומפורטת במידת הניתן.
דוגמאות למקרים בהם נזדקק לחוות דעת של שמאי מקרקעין
אמדן דמי שכירות לדירה – במקרים רבים קיימת מחלוקת על דמי שכירות ראויים לדירה. באם קניתם נכס והאדם או הגוף שמכר לכם אותו מאחר במסירה, יש צורך לקבוע מהו גובה הפיצוי הנדרש. כמובן שבמקרה כזה האינטרסים הם מנוגדים: המוכר יעדיף להשתמש בדו"ח שמאי אשר מציג הערכה נמוכה של הנכס, המתבססת על גודלו והמיקום הגיאוגרפי שלו.
הקונה, לעומת זאת, יוכל להשתמש בדו"ח שמאי המציג זכויות בנייה מורחבות, אשר מעלות את ערכו של הנכס ואת פוטנציאל הרווח שלו. בצורה זו, בית המשפט עשוי במקרים מסויימים לפסוק לטובת הקונה.
הסכמי גירושין – במקרה בו זוג נמצא בתהליך גירושין, פעמים רבות בת או בן הזוג שנשאר לגור בבית נדרש לשלם את מחצית מסכומו של הנכס המשותף. במקרה כזה, כמובן שהאינטרס שלו הוא להוכיח שהערך הוא נמוך – ואילו הצד העוזב ירצה להוכיח שהערך גבוה.
כדי להתמודד עם סוגיה זו, אנו ממליצים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין המקובל על שני הצדדים, אשר יעריך את שוויו של הנכס. יש לציין כי דו"ח של שמאי מקרקעין מוסמך הינו בעל תוקף בבית דין רבני. עם זאת, אם בני הזוג לא מגיעים להסכמה, כל אחד רשאי לפנות לשמאי כראות עיניו ולהשאיר את ההכרעה בין הדו"חות להחלטת השופט.
