אני רוצה להתחיל ישר ולשתף אתכם מתוך השולחנות העגולים שאני יושב בהם עם יזמים מהשולחנות שבהם יושבים הנציגים של היזמים שמשקיעים את מיטב כספם ושאר בעלי המקצוע וביניהם, שמאי מקרקעין שצריך לקרוא את כל התמונה ולדעת לדבר "יזמית" בשולחן כי הייעוץ כלכלי לשמאות שיעשה יהיה תלוי אך ורק בי, אביאל שוהם שמאי מקרקעין וכלכלן עם ניסיון רב, אבל הפעם לא רק בשמאות, אלא בשמאות שאני נוהג לכנות אותה שמאות עסקית.
שמאות ליזמים זה לא שמאות רגילה
תכנון פיננסי לרכישת נכס ולרוב זה לא סתם נכס זה יכול להיות קרקע ריקה שנדרש בה דו"ח אפס מלא או תכנון פיננסי לרכישת נכס במסגרת התחדשות עירונית ששם לכל פרמטר יש חשיבות מטורפת עוד יותר אפילו כי כל הרגישות בדו"חות הללו הן קציניות והערכת כדאיות כלכלית שניתן להגיע אליה יכולה להשתנות דרמטית בהתאם.
מעבר לדו"ח עצמו מדובר על ליווי עסקאות נדל"ן ברמה הכי גבוהה שיכולה להיות, היזמים שיושבים איתי בסוף לא רוצים רק שאתן להם מספרים יבשים על הנייר אלא רוצים לדעת מבחינה עסקית למה העסקה הזאת עדיפה, מה אחוז הרווח היזמי הצפוי שיהיה ובקיצור מה נשאר להם ומתי.
היזם תלוי בשמאי
השמאות משמשת כסוג של שמאות וייעוץ פיננסי לאותו היזם, בכדי לקבל ליווי פיננסי לנדל"ן שאותו יזם רוצה לרכוש במיוחד במסגרת פרויקטים של בניה חדשה או במסגרת התחדשות עירונית היזם נדרש להביא לגורם המממן הערכת כדאיות כלכלית שמציגה לפחות את הרווח המינימלי/ המזערי הנדרש בכדי לצאת לפרויקט. רווח מינימלי יכול להשתנות לא רק בסוג הפרויקט אלא גם במיקום הפרויקט. מי שיקבע את הרווח המינימלי הוא אותו שמאי שיודע להכין שמאות ליזמים שתהיה שמאות מבוססת ומקצועית.
זה לא רק שמאות זה אחריות מטורפת
תבינו כמה אחריות יש לי על הכתפיים שאני יושב עם היזמים וכל שאר הצוות הקשור בפרויקט, לשבת בפרויקט כזה ולהגיד GO זה אומר שאני חותם על כך שאפשר להשקיע עשרות ולפעמים גם מאות מליונים מכספי היזם ומכספי החברה המממנת. רוצים לדמיין מה קורה אם יש טעות? אני ממש לא.
בפרויקט כזה אנחנו צועדים משרד שלם עם כל המומחים שלנו ולא רק אני כפרסונה אביאל יושב בשולחן אלא תכירו את מי שמצטרף כעת לדברים, טל זהר שמאי מקרקעין וכלכלן מנוסה לא רק בכובע של היזמים אלא יודע לתפוס את התמונה גם כדי לבנות אסטרטגיות מימון וליווי פיננסי עם יועצי הליווי הפיננסי שנרתמים לפרויקט.
אז מה בעצם כולל ייעוץ כלכלי בתחום השמאות וכיצד יזמים יכולים לקבל החלטות פיננסיות טובות יותר?
אנחנו מומחים בניתוח סיכונים כלכליים בנדל"ן כדי לגרום לאותם יזמים לקחת את ההחלטות הטובות ביותר, אותו ראש עסקי משותף שלנו יוצר שמאות עסקית שיודעת לדבר את השטח, יזמים גדולים ככל שיהיו לא יזוזו צעד אחד מבלי שקיבלו הערכת כדאיות כלכלית מלאה ומפורטת שתתווה את הדרך ותציג את הרווחיות הכלכלית של הפרויקט.
ולכן בהקשר הזה אנחנו חיים את השוק ויודעים להתאים את חוות הדעת לרוח התקופה בין אם יש שינוי בעלויות הבניה הישירות כי יש מחסור בענף העובדים בישראל או כי אנו נמצאים בסביבת ריבית גואה ועוד אינסוף משתנים שיכולים להשפיע על אותה חוות דעת כלכלית. המטרה המרכזית של היכרות עם שינויי השוק היא ליצור חוות דעת מהימנה אשר מתמזגת בקנה אחד ככל האפשר עם המציאות המשתנה.
אנחנו פועלים לפי חוק "הכלים השלובים"
מצד אחד יש את אותה שמאות עסקית שהיא השמאות ליזמים עצמם ומהצד השני יש את הבדיקות הכלכליות שיש צורך לעשות גם לדיירים עצמם במקרים של פרויקט התחדשות עירונית כמו למשל ניקוד דירות לדיירים. השיתוף שלנו כמשרד עם מומחיות להסתכל על שני הצדדים בכדי שלבסוף תצא שמאות שתספק את התמורות שיקבלו הדיירים אך יחד עם זאת תשמור על הרווחיות של היזם זה חלק מהראש העסקי שרק הניסיון יכול לתת את הכלים הללו כדי להתמודד ולהביא למימוש של פרויקטים מורכבים. לאורך השנים למדנו לעבוד כל אחד לחוד וכיחידה אחת שלמה שיוצרת את ההרמוניה שיוצרת פרויקטים מוצלחים ליזמים.
בפרויקט בהרצליה התקשר היזם לטל ואמר לו: " תעזור לי, נשאר דייר סרבן שלא רוצה להתקדם "
מקרה של דייר סרבן זה לא מקרה נדיר ולפעמים צריך למצוא את נקודת האיזון שבה היזם יסכים לתת לדייר ככל האפשר את מבוקשו מבלי להטיב ביחס לאחרים בפרויקט כדי לא להפלות אותו ביחס לאחרים ובוודאי שלא לתת לו פרס על העיכוב של הפרויקט אך מצד שני להבין את הסיבה להתנגדות ומה כן יכול לגרום לאותו דייר לרדת מהסירוב שלו לפרויקט.
וזה בדיוק המקרה שהיה לנו באחד הפרויקטים היה דייר שהתנגד ולא הסכים לחתום על הפרויקט, כאן נכנסנו לתמונה, היזם התקשר וביקש מטל לנסות לפתור את המקרה. בשלוש פגישות אינטנסיביות ולאחר שנמצאו שחלק מהטענות של אותו דייר סבירות וראויות לקבל ביטוי שמאי עודף ולאחר שחלק מהטענות לא היו ראויות הסכים הדייר לחתום ובכך הפכנו בדרך שמאית בלבד פרויקט ללא התנגדויות כלל וכל הדיירים כולל העקשן ביותר חתמו ויצאנו לדרך.
אין ספק שרוח הדברים פה מופנות ליזמים אבל תזכרו שידע מבוסס וחזק שיש לנו לתמיכה ביזמים יש מקרים שבו רק הדיירים עצמם מבקשים מאיתנו להיכנס מול שמאי היזמים ולשקף את האינטרסים שלהם, אותו ידע ומומחיות שיש לנו אנו יודעים לגייס גם בכובע השני לטובת הדיירים, ותופתעו שלעיתים יש עודף משמעותי של רווחיות בפרויקט ובו צריך לגרום ליזם להבין שחלק מההכנסות צריכות להיות מתורגמות לטובת הדיירים.
מובילים מהלך רגיל למהלך מנצח
תזכרו, כולם צריכים שמאי בהרצליה במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים שהידע, הניסיון והיכולת המקצועית היא זאת שתוביל מהלך רגיל למהלך מנצח ולכן לא משנה אם אתם היזמים עצמם שמחויבים בחוות דעת כלכלית או שאם אתם הדיירים שצריכים לקבל את התמורות הראויות לכל אחד מכם. אתם מוזמנים להתקשר למשרד ולבקש את אביאל או טל ונשמח להיפגש איתכם בכדי להוביל אתכם בדרך הטובה ביותר. ואני רוצה שתזכרו עוד משהו השילוב של שמאי דירות ומשכנתאות צריך להיות מהשלב הראשוני בכדי להוביל את הדרך מבחינת הליווי העסקי ישר למסלול הישר כי אנו יודעים לכולם יש דעה וכולם מרגישים שהם תמיד צודקים ההובלה השמאית העסקית מהתחלה יכולה לחסוך ויכוחים מיותרים, לעשות יישור קו נכון ובכך לעשות משהו מורכב ולעשות אותו בביטחון שמובילים אותו נכון. לכן, קחו שמאי וצרו עמי קשר.
