אם אתם עומדים בפני קנייה, מכירה או בקשת משכנתא, הדבר החשוב ביותר שאתם זקוקים לו הוא הערכת שווי נכס איכותית וריאלית.
גם אם זה נשמע דבר פשוט, הערכת השווי עלולה להיות תהליך מורכב. כדי לבצע הערכה טובה, לעתים צריך להתמודד עם הרבה בירורים וביורוקרטיה. הסיבה לכך היא שערך הנכס נקבע על ידי פרמטרים רבים מאוד, שחלקם לא נראים לעין חיצונית. פרמטרים אלו יכולים לכלול אישורי בנייה, בעיות תשתית, קרבה למוסדות ציבור, עסקאות נדל"ניות שנחתמו בקרבת הנכס וכיוצא בזה.
עם זאת, אנחנו סמוכים ובטוחים שכל בעל נכס או קונה פוטנציאלי יכול וצריך להבין את רוב הפרמטרים עליהם מבוססת הערכת השווי.
במאמר זה נבצע מיפוי של הגורמים הראשוניים אותם יש לבחון בעת ביצוע הערכת שווי הנכס.
מצב הנכס
זהו הפרמטר הראשון והמובן מאליו ביותר. הערכת הנכס תהיה תלויה במידה רבה במצבו: עובש בקירות או רצפה מתרוממת יורידו את הערך, ואילו מטבח חדש ומשופץ יעלה אותו במידה רבה.
זכרו שנזקים תשתיתיים הם לעתים בלתי נראים בהסתכלות שטחית. זו אחת הסיבות שכבעלי דירה, יש לעשות כל מה שניתן על מנת לשמר את הנכס כחדש – כולל תחזוקה מתמדת ובחירה מדוקדקת של שוכרים.
מיקום הנכס
ידוע לכל שנכס במקומות מבוקשים יהיה בעל ערך גבוה יותר: דירה בתל אביב תהא יקרה יותר מדירה בערד, לדוגמה. אך יש להתחשב בכך שגם המיקום בתוך העיר ישפיע על עלות הדירה. אם היא נמצאת ברחוב עורפי ושקט, היא צפויה להיות יקרה יותר מדירה שנמצאת על כביש ראשי.
מוסדות, תחבורה וחניה – קרבה למוסדות ציבור (מתנ"ס, גן ילדים, בתי ספר וכו') צפויה להעלות את ערך הדירה. כך גם הימצאותה של חניה צמודה (במיוחד אם היא רשומה בטאבו).
גודל וחלוקה
רבים נוהגים להעריך את השווי רק על פי גודל במ"ר של הדירה כולה. במקרים רבים זו עלולה להיות טעות, שכן גם החלוקה הפנימית עשויה להוריד את הערך. חללים קטנים ולא שימושיים, מרפסות פתוחות וסגורות, חלונות וכיווני אוויר הם כולם דברים שיכולים להוריד או להעלות את הערך בהתאמה.
אישורים ואפשרויות השבחה
פרמטר זה הוא מורכב יותר לבדיקה אך הכרחי. אישורי בנייה והרחבה, תכניות כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי, וכל יתר המשתנים המשפיעים על האפשרות להשביח את הנכס.
עסקאות דומות
כשאתם מעריכים את שווי הנכס שלכם או עומדים בפני קניה ומכירה, השקיעו תמיד בסקר שוק מקיף של עסקאות נדל"ניות שיש להן פרופיל דומה לעסקה שלכם מבחינת מיקום גיאוגרפי, מספר החדרים וכולי.
עם זאת, זכרו שכפי שפירטנו במאמר זה, הגורמים המשפיעים על שווי הנכס לא תמיד נראים לעין אלא דורשים בחינה מעמיקה – ולכן גם שני נכסים שנראים לכאורה זהים לחלוטין, עלולים להיות מוערכים בסכומים שונים.
