נתחיל בלדבר פשוט
החוק קובע שכל השבחה שהתרחשה בעקבות תכנית בניין עיר שהקנתה זכויות – ואתם החלטתם לממש את הנכס, כלומר למכור אותו או לבנות זכויות בניה – השווי שיצרה אותה תכנית, אתם תחזירו חצי ממנה לוועדה המקומית. וכשנהיה ברורים – הוועדה המקומית, זאת העירייה שלכם.
מה זה היטל השבחה ולמה הוא מוטל על בעלי נכסים?
היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעלי נכסים כאשר ערך הנכס גדל כתוצאה משינויים בתכנון, שינוי ייעוד הקרקע או תוספת זכויות בנייה. במילים אחרות, כאשר מתבצעים שינויים בתכנית בניין עיר – כמו שינוי בתב""ע, תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד הקרקע – נוצר ערך מוסף לנכס, והסבר פשוט הוא שהעירייה דורשת לקבל חלק מהערך הנוסף הזה.
נדבר קצת יותר מקצועית
בצורה מקצועית יותר, היטל השבחה הוא תשלום הנגזר מעלייה בערך הנכס כתוצאה מהחלטות תכנוניות. במקרים בהם נעשים שינויים בתב""ע, מתבצעת תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד הקרקע, נמדד גובה ההיטל על פי הערכת שמאי מקרקעין. כאן נכנסות לתמונה גם כלים מקצועיים כגון חוות דעת שמאית להשקעה או חוות דעת כלכלית ליזמים במטרה לנתח את השווי החדש ולהבטיח כי החישוב הינו הוגן ומתואם עם נתוני שוק עדכניים.
נשאל את השאלה החשובה: מה הסכום שנשלם?
התשובה אינה חד-משמעית – לעיתים מדובר בסכום גדול ולעיתים לא. הסיבה הפשוטה היא שכאשר מתעוררת בעיה או חוסר בהירות בחישוב, אתם פשוט תתקשרו אליי. נעים מאוד, אני טל זהר, שמאי מקרקעין ומומחה בהפחתת היטל השבחה מול הוועדה המקומית. יש לציין כי מעבר ליכולות מקצועיות, הניסיון הרב שצברתי בעריכת שומות ובהגשת דוח כלכלי להשקעה בנדל"ן מביא לידי ביטוי הבנה עמוקה של דרישות השוק והחוק.
למה בעצם משלמים את ההיטל? – בזכותכם סוללים כבישים ומרצפים מדרכות
המטרה של ההיטל היא לא רק לגבות תשלום – אלא לממן פרויקטים עירוניים ותשתיות שמסייעים לשיפור איכות החיים ביישוב. תשלום זה משמש למימון כבישים, מדרכות, ותשתיות נוספות, ובכך משפר את בדיקת כדאיות השקעה גם עבור יזמים ובעלי נכסים. כך, למעשה, אתם שותפים ישירות להמשך פיתוח היישוב.
מתי נדרש לשלם היטל השבחה?
על פי החוק, משלמים את ההיטל כאשר מתבצע "מימוש". ישנם שני מצבים עיקריים:
- מימוש זכויות בנייה: כאשר אתם מתכוונים להוציא היתר בניה ולבנות – משלמים את ההיטל בדיוק על הזכויות שתרצו לממש.
- מימוש באמצעות מכירת הנכס: במקרה של מכירת הנכס, משלמים את ההיטל על כל השבחת הערך שהצטברה מהיום שרכשתם את הנכס ועד למועד המכירה, תוך הצמדת הערך לאורך השנים – כאן נכנס לעבודה גם ניתוח עסקאות נדל"ן מבוסס נתונים מהעבר.
בנוסף, השינויים שעשויים להשפיע על החיוב כוללים:
- שינויים בתב""ע
- תוספת זכויות בנייה
- שינוי ייעוד הקרקע
כיצד מחשבים את גובה ההיטל?
החישוב נעשה על ידי שמאי מקרקעין אשר בודק את עליית השווי בעקבות ההחלטות התכנוניות. הוא מושווה לעסקאות נדל"ן באזור (לעיתים אף מנותח באמצעות ניתוח עסקאות נדל"ן ונתונים מהעבר, אפילו מאז הקמת המדינה).
- איך שמאי מקרקעין קובע את ההשבחה?
השמאי מעריך את ההבדל בין ערך הנכס לפני ואחרי השינויים, תוך לקיחה בחשבון של גורמים כגון:
- מצב השוק
- השפעת תכניות בניין עיר
- נתונים מהיסטוריית עסקאות
- מהו שיעור המס הנדרש לפי החוק?
לרוב, החוק קובע כי התשלום יהיה בשיעור של 50% מעליית השווי – כלומר, "חצי-חצי".
איך ניתן להפחית את גובה ההיטל?
אם אתם מרגישים שהשומה שהוגשה על ידי שמאי הוועדה המקומית אינה הוגנת, קיימות דרכים משפטיות וכלכליות להקטנת ההיטל:
- הגשת שמאות נגדית: תהליך שבו שמאי מקרקעין מקצועי מציג הערכה חלופית, תוך שימוש בנתונים מעודכנים ובדיקות מהימנות כגון בדיקת כדאיות השקעה.
- בקשות לוועדות ערר: במקרים בהם ההערכה המקורית אינה מקובלת, ניתן להמשיך ולהגיש ערר בפני וועדת ערר, ובכך לנסות לשכנע את הגורמים המחליטים להקטין את גובה ההיטל.
כך אני פועל עבורכם
בזכות ניסיון של שנים בעבודה עם מספר וועדות מקומיות וסגנונות גבייה שונים, אני יודע לשלוף חומר מהימן – לעיתים גם מנתונים מהעבר הרחוק – ולוודא שאתם משלמים את מה שמגיע לכם ולא יותר. אני מאמין שבזכות כלים מקצועיים כמו דוח כלכלי להשקעה בנדל"ן וחוות דעת שמאית להשקעה ניתן להראות כי לעיתים קיימת אפשרות להפחית את גובה ההיטל באמצעות הגשת שומה נגדית או בקשות לערר.
רובין הוד של האזרח
התשלום מהוועדה המקומית, אשר מוגש על ידי שמאי מטעמם, אינו סופו של דבר. אם אתם סבורים כי ההערכה שגויה – למשל, לא נלקחו בחשבון פטורים או נתונים מעודכנים מסקירת שוק הנדל"ן – אני מגיש שומה נגדית שתוגש לשמאי מכריע, במטרה להפחית את הערך והתשלום. לעיתים, גם פסיקת שמאי מכריע אינה מספקת, ונפנה לוועדת ערר להמשך הליך ההשגה.
עכשיו אתם מוזמנים
אני מזמין אתכם, בשלב של רגע לפני מכירת הנכס או בקבלת החלטות בנוגע להוצאת היתר בניה, להתקשר אליי. בשיחה הראשונית נבחן את החיוב שקיבלתם ונבדוק כיצד ניתן למקסם את ההחזר עבורכם – בין אם באמצעות הגשת שמאות נגדית, בין אם בהליך ערר מקצועי.
