אחת מהשאלות הנפוצות ביותר כשמגלים שאני שמאי מקרקעין זה "תגיד כמה בערך שווה הדירה שלי?" "אתה יכול לעשות לי הערכת שווי זריזה בערך לנכס הזה?" אני נוהג לענות באותה 'השטותניקיות' מממ בערך זה בין מיליון לחמש מיליון. כולנו מבינים שהערכת שווי נכס זה לא משהו שעושים 'על הדרך' ובטח שהערכת שווי מדויקת לא מומלץ לעשות על ידי מחשבוני שווי שמצויים באתרים השונים, מהסיבה הפשוטה שזה לא יודע לעשות למשל הערכת שווי לדירה עם יתרונות הייחודיים לה לעומת הממוצע הכולל שקיים באותה שכונה. אני רוצה שתבינו שאותו "הסוד" שאני הולך לשתף אתכם מגיע מהמקום שבו אני דוגל ומאמין גם מבלי שנכיר שלא יפילו אתכם בפח ובטח שאתם לא תחליטו לעשות צעד משמעותי בחיים ותתחרטו עליו.
הרכב נראה חדש, לקחת אותו לבדיקה לפני קניה? קדימה! תעלו את האוטו על הליפט, מתחילים…
אז בואו נכיר בקצרה, שמי אביאל שוהם ואני שמאי מקרקעין מנוסה, מאז שאני זוכר את עצמי בתחילת הדרך לפני שנים תמיד הייתי משתמש בדוגמה של אותו בן אדם שהיה בא לקנות רכב די חדש והרכב עולה בממוצע 70 אלף ₪ והבדיקה לפני קניה עולה 600 ₪, האם אתה מוכן לסכן את הכסף הזה ולקנות אותו עם תקלה או שתתן למקצוענים לבדוק לך לפני שתשים את הכסף? כולם, פה אחד, תמיד אמרו אני תמיד מבצעי בדיקה לפני קניה. אז אני אומר להם ושאתם שמים 2 או 3 מיליון ש"ח למה זה נתון למחשבה? ידעתם שהסיכוי ליפול בנכס נדל"ן יכול להיות הרבה יותר גבוה ויותר כואב?
צוות של מקצוענים – עכשיו נראה אותך נופל
משרדינו מונה צוות של שמאים מקצוענים עם מומחיות שונה, יש בנינו שמאים שהם גם כלכלנים, שמאים שהם גם עורכי דין ושמאים שהם גם מתכננים שכולם ביחד עשו אלפי אם לא עשרות אלפי שומות. אז כשאתה שוכר את שירותיי אתה בעצם מקבל צוות שלם שנותן גב מלא לכל תהליך השמאות וכשאני מעריך את השווי לחנות שלך או שאני מעריך את שווי הדירה שלך זה אומר שאתה כבר הרבה יותר חזק מהצד השני בין אם תרצה להיכנס למשא ומתן או רק לדעת שאין "חתול בשק". אתם מקבלים חוות דעת מקצועית שמבטיחה לכם בדיקה יסודית, בדיוק כמו הבדיקה לפני קניה שעושים כשקונים רכב.
הערכת שווי הנכסים – מה קורה מאחורי הקלעים
בכדי שתבינו איך אני מחשב שווי נכס באופן מקצועי ומה נדרש ממני לעשות מהרגע שאמרתם לי "צא לדרך" אני אנסה לפשט את הפעולות שאני מבצע מעולם קניית הרכב שזה לרוב נפוץ יותר. תחילה נרכז את כל החומר הרשמי, נסח טאבו, היתרי בניה, תכניות בניין עיר כל אלו מרכיבים את היסודות שישמשו לקביעת הערכת שווי אמינה. ואם נשווה לעולם הרכב השלב הראשון שעושה מכון בדיקה לפני רכישה זה מאמת את רישיון הרכב עם הרכב עצמו.
אחרי שהכל פרוש לפנינו שימו לב כעת שלב אחרי שלב מה קורה
- מתחילים עם בדיקת משפטית, קניינית – שלב קריטי שבו נדרש לזהות את הנכס. כמו שהבוחן רכב בודק את מספר הרישיון עם הרכב שנמצא לפינו ככה אני כשמאי מקרקעין בודק את מסמכי ותשריטי הזיהוי המשפטי עם מיקום הנכס עצמו.
אגב, נקפוץ רגע לסוף בדיקת הרכב שניה לפני שמעבירים בעלות שואלים אתכם אם אתם רוצים לבדוק עיקולים, צווי הוצאה לפועל וכדומה, את זה השמאי עושה כבר כמעט מההתחלה.
- עברנו את השלב הקריטי, נמשיך לבדיקה התכנונית והפיזית וזה אומר שבשלב הזה אני בודק האם הנכס עומד בייעודו ואת היתרי הבניה, ואז אני מגיע לנכס וסוקר את מצבו הפיזי והאם יש חריגות בניה בלתי מאושרות.
- אז הכל עבר בשלום, נמשיך לשלב הערכת השווי, אני בודק את העסקאות שנעשו באזור, מנתח את מגמת השוק ואז פועל להתאמות הייחודיות של הנכס שלכם.
חשוב שתדעו שאם בנכס מסוים יש חריגות בניה זה מוריד משווי הנכס הכולל, בדיוק כמו ברכב שמתגלה בו תקלות בעת הבדיקה. זוכרים את השאלה מתחילת השיחה "אז כמה שווה הדירה שלי?" אז אחרי שהכל לפנינו וירדנו לעומקו של כל פרט ופרט אנחנו נקבל את התשובה האמיתית לשאלה רק שזה לא יהיה בערך אלא יהיה הערכת שווי מדויקת – ובשמה המקצועי שומת מקרקעין. הדו"ח שמאות הזה הוא הכלי החזק ביותר שבאמצעותו תוכלו לנהל משא ומתן בביטחון והכי חשוב תמנעו מהפתעות בלתי נעימות.
בואו נעשה סדר פעם אחת ולתמיד
מכיוון שאנחנו עוסקים בשיחה הזאת בהגדרה של הערכת שווי נכס אז אני רוצה שנתמקד בשאלה שמסקרנת הרבה מאוד אנשים, למה יכול לקרות שהערכת שווי נכס לבנקים תצא יותר נמוכה מהערכת שווי שוק כללית. שמאות לבנק או כפי שהבנק קורה לזה הערכת שווי לבטוחה בנקאית נעשית נניח כאשר אני מגיע לעשות שמאות להערכת שווי לדירה וזה נעשה לפי תקן קפדני יותר שנקרא תקן שומה לפי תקן 19 לתקינה השמאית. ההנחיות שבתקן הזה הן מאוד "אגרסיביות" ומנחות את השמאי בצורה של "שחור ולבן". לדוגמה במקרה של חריגת בניה אז השמאי חייב יהיה להפחית מהשווי עלות הריסה והתאמה להיתר. וכמובן הדבר הנפוץ ביותר זה הערכת שווי נכס למימוש מהיר, שם השמאי הממוצע מפחית מהשווי הנכס הסופי, אחרי ההפחתה של החריגות עוד הפחתה של 10 אחוז עד 20 אחוז תלוי בסוג הנכס.
אז אותו הנכס מקבל שווי אחר?
כן, אותו נכס שנדרש לבצע לו הערכת שווי יכול לקבל שווי אחר, הסיבה היא בניגוד לשמאות לבנק יש הערכת שווי שוק שיכולה להתבסס על אותן עסקאות אבל במקרה הזה יש לשמאי יותר גמישות מקצועית בהערכת השווי, כמו למשל בדוגמה של החריגות בניה, יכול השמאי לבחון אפשרות להסדרה של החריגה אך לא בדרך של הריסה אלא בדרך הכשרת חריגת הבניה עם היתר בניה.
אז אפשר לשבור את המיתוס הזה כבר עכשיו, הבנק לא מנחה את השמאי להוריד את השווי אלא סוג הערכת השווי לגורם שהזמין את השומה והתקינה השמאית היא שיוצרת שווי שונה לאותו הנכס.
ולכן, חשוב שתזכרו שהערכת שווי נכס להשקעה או הערכת שווי לדירת מגורים עבורכם צריכה להיות מותאמת לצרכים שלכם לפי אותה עסקה שאתם מתכוונים לעשות.
בדיוק שחשבתם שהכל נגמר, אז תחשבו שוב ואל תשכחו שהמדינה שותפה גם פה
זה לא נגמר בהערכת שווי כי למשל אתם מזמינים שומה לשווי שוק או שומה לפני מכירה ואתם רוצים לדעת מה תכלס נשאר לכם בכיס ולשם כך השמאי מבצע בחינת אומדן תשלום היטל השבחה וגם בחינת אומדן תשלום מס שבח לפי סעיף 49ז. כל המושגים האלה שיכולים להישמע סינית עבורכם יש להם משמעות עצומה לכסף שתישארו בסוף המכירה. כדי שתבינו מבלי להיות שמאים דגולים תדעו שתשלום היטל השבחה זה חצי (50%!) משווי של כל תכנית שהשביחה לכם את הנכס ואת זה תצטרכו להעביר לוועדה המקומית שזאת העירייה. זה לא מסתיים שם, עכשיו מהיום שקניתם את הנכס ועד היום שמכרתם כל הרווח שעשיתם מזה אתם תשלמו רבע (25%!) לרשות המיסים אגף מס שבח.
גם פה חשוב שתהיו מלווים בשמאי מקרקעין מכיוון שלא כל דרישת תשלום היא בהכרח הסכום הסופי שתשלמו משום ששמאי מקרקעין יכול לנסות ולבחון בעין מקצועית את הדרישה ויכול לבצע הפחתה של היטל השבחה או הפחתה של המס שבח. בהקשר של מה שדיברנו כעת, אני רוצה לחדד את המקרה במיוחד במקרה של הערכת שווי לצורכי ירושה או לצורכי גירושין. זוג או יורשים שרוצים לחלק את השווי ביניהם חייבים לדעת מה נשאר לכל אחד ואחת מהם לאחר החלוקה.
מחשבונים באינטרנט OUT – כי 'N' תחליף לבדיקה מקצועית
ברור שמחשבון יכול לתת מושג ראשוני כללי אבל לא יכול להיות דומה בהכרח לבדיקה מקצועית ויסודית שאני כשמאי מקרקעין מבצע שכוללת את כל מה שדיברנו עליו. תוכלו למכור את הדירה על בסיס "הבערך" גם תוכלו לעשות הערכת שווי לפני רכישה בערך אבל אם תהיה בעיה עמוקה שהיא מעבר לשווי עצמו וכפי שאמרתי לא חסרות בעיות במיוחד בעולם המקרקעין, שם המחשבון לא יהיה כדי למצוא את זה עבורכם. אני מבין שהכסף, כלומר השווי עצמו זה הכי חשוב אצל רובכם אבל ביחד איתו תזכרו שחשוב גם כל מה שמרכיב את אותו השווי נכס ובתוך זה:
✔ בדיקה משפטית קניינית – השלב הקריטי שבו מזהים את הנכס ובודקים הערות משפטיות.
✔ בדיקה תכנונית – בדיקת ייעוד ושימוש הנכס לפי התכניות וההיתרים המאושרים.
✔ ביקור פיזי בנכס – סקירה פיזית של הנכס בהשוואה להיתרי הבניה ובדיקת המצב התחזוקתי.
✔ קביעת שווי נכס לפי המטרה – שווי השוק של הנכס לפי מטרת השומה (שווי שוק/ בנק וכדומה).
להצלחה בכל עסקת נדל"ן
אז עכשיו אנחנו מבינים שבדיקה לפני קניה או לפני מכירה היא לא שאלה של אולי אלא שאלה של מתי והתשובה היא תהיה שאני תמיד ממליץ לקחת שמאי בין אם אתם הקונים או המוכרים בכדי שתגיעו למשא ומתן עם דו"ח שמאות מפורט שייתן לכם את כל הידע והכלים להצלחה בעסקה. תרגישו בנוח לדבר איתי כדי לקבל את ההנחיות המלאות ואני וכל צוות המשרד ישמח להעניק לכם שירות מקצועי וללוות אתכם יד ביד עד לעשיית עסקה בטוחה ומוצלחת.
