נחלות, משקי עזר ושטחים חקלאיים הינם נכסים בעלי אופי מיוחד, והערכתם באמצעות שמאי מקרקעין עלולה להיות מורכבת יותר מאשר הערכת דירה, מבנה תעשייה או משרד. קיימים גם הבדלים בין סוגי הנכסים, הזכויות והחובות החלות על המחזיק או הרוכש של כל אחד מהם. במאמר זה נפרוש בפניכם כמה מהכללים והמורכבויות אותן אנו לוקחים בחשבון בבואנו לאמוד את ערכם.
יש להתייחס לאמור כמעין מבוא, שכן היריעה קצרה מלהכיל את מורכבותו המלאה של הנושא. אנו מזמינים אתכם לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ מקצועי פרטני.
עושים סדר – מה ההבדל בין נחלה, משק עזר ושטח חקלאי?
נחלה היא שטח חקלאי מחובר עם שטח מגורים, אשר הועמד לרשות המתיישבים – בעיקר בתקופה שלפני קום המדינה. המטרה הייתה לספק מגורים ואפשרות לפרנסה חקלאית בלבד. מסיבה זו, לא ניתן להשכיר מבני מגורים בנחלות. הנחלות הן בדרך כלל לא בבעלות מלאה של המתיישב אלא כבר רשות או בהחכרה.
משק עזר, לעומת זאת, כשמו כן הוא – מיועד לסייע ביצירת הכנסה צדדית באמצעות גן ירק, לול וכדומה. משום שהמטרה היא לא להוות ערוץ פרנסה מרכזי, משקי עזר הוקצו פעמים רבות לבעלי מקצועות שונים. בדומה לנחלה, גם במשק עזר ישנם מבנים המיועדים למגורים, אך בשונה ממנה – ניתן לרוב להקים יח"ד אחת למתיישב. ברוב המקרים, שטחו של משק העזר יהא קטן יותר משטחה של נחלה.
שטח חקלאי הוא איזור מוגדר שהוקצה או נרכש למטרות גידול ופיתוח חקלאי בלבד, ואין בו אפשרות לאף שימוש נוסף, לרבות מגורים.
מדוע הערכת נחלה או משק עזר היא מורכבת יותר מהערכת דירה או משרד?
הסיבה העיקרית לכך היא הייעוד הספציפי של נכסים אלו.
ערכה של נחלה תלוי בגורמים רבים: אישורי הבנייה הקיימים, חוקים וכללים שמחילה המועצה האזורית/ המקומית, הפקעות שקרו בעבר, עסקאות דומות באיזור וכן ההיטלים והמיסוי הגבוה אשר חל על עסקאות קנייה, מכירה, פיצול השטח וכדומה.
חשוב לדעת כי בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כאשר בעל המשק ירצה לבצע פעולת של תוספת בניה כדאי יהיה לבחון את הדרך הנכונה שתפחית את התשלומים מול רשות מקרקעי ישראל, ובכך כדאי לשקול האם לשלם דמי היתר לתוספת בניה או דמי חכירה או דמי רכישה והכל בהתאם לשיעורי התשלום המתעדכנים באתר הרשות מעת לעת.
כל נחלה מורכבת ממשבצת מגורים שבה ניתן להקים את בתי המגורים ובנוסף להקים מבנה המשמש לפעילות לא חקלאית (בקייצור: פל"ח) ויתרת שטח חקלאי, אשר בשטחה של כל אחת מהן ניתן לבנות או לערוך פעילות חקלאית ותחת היתרים מסוימים.
בנוסף לכך, בנחלות רבות בארץ ניתן למצוא בנייה ושימושים חורגים, אשר עלולים להפחית את ערך הנכס בהתאמה ולחשוף לתשלומי דמי שימוש מול רשות מקרקעי ישראל.
במקרה של משק עזר יש לשים לב כי בחוזה החכירה המקורי לרוב ניתן לממש יחידת דיור אחת בלבד וזאת על אף שלעיתים ניתן להקים לפי הוראות התב"ע בתי מגורים נוספים. לשם כך, יש לבחון האם לבעל המשק כדאי לבצע היוון לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מס' 1521 ובהתאם לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מהווה פרק 8.14) או לבצע תוספת בניה במשק עזר ו/או לפצל מגרש מתוך משק העזר.
חשוב לדעת כי יש חשיבות למכירת משק עזר מהוון שכן במקרים אלו לא יחול על בעל המשק תשלום דמי הסכמה שמהווה תשלום שחל בעת מכירה.
שומת שווי לנחלה, או שומת שווי של משק עזר, הן חלק חשוב שישמש אתכם בכל תהליך של קנייה, מכירה או חילוקי דעות משפטיים. לכן, חשוב לבחור בשמאי מקרקעין בעל הבנה רחבה בתחום, על כל הסעיפים ותתי הסעיפים של החוק והחלטות רשות מקרקעי ישראל, כמו גם היכרות נרחבת עם פסקי דין תקדימיים.
משרדנו מתמחה בשומת שווי לנחלות, משקי עזר ושטחים חקלאיים. הצוות המקצועי שלנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.
