קנייה, מכירה ולקיחת משכנתה הן עסקאות בסדר גודל רציני, ואף אחד מאיתנו לא היה רוצה לראות אותן נופלות. גילוי של ליקויים ונזקים בנכס לאחר חתימת העסקה – או גרוע מכך, לאחר בדק הבית – הוא דבר שעלול להיות הרה אסון.
כדי להמנע ממצבי ביש כאלו ואחרים, יש לנו את האפשרות לשכור את שירותיו של שמאי המקרקעין. תפקידו של השמאי הוא לחסוך לנו כסף – והרבה – בטווח הרחוק. הוא זה שיידע לאתר נזקים עכשוויים ועתידיים בנכס, למצוא את כל סוגי האישורים והרישומים בדבר השבחה, לערוך השוואה עם עסקאות נדלנ"יות דומות ועוד. קיימות מאות פעולות ובדיקות כאלו, וכולן באות לידי ביטוי בדו"ח שיגיש לכם השמאי בסוף התהליך המורכב.
הבעיות שעלולות לצוץ לאחר חתימת החוזה הן שונות ומגוונות. חריגות בניה, בעיות תשתית ושאר מרעין בישין הם דברים שמופיעים בעסקאות רבות שלא הוערכו כהלכה. התוצאה היא עוגמת נפש רבה, וקנסות כבדים במקרה של ביטול חוזה ברגע האחרון.
האם ניתן להעריך את שווי הנכס בעצמנו, במקום להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין?
התשובה היא שלא בדיוק. הדיווח שמפיק השמאי הוא דיווח משפטי לכל דבר. ניתן להשתמש במסמך במקרה הצורך מול הרשויות, וכן מול הקונה או המוכר של הנכס הנידון. אחת הסיבות לכך היא ששמאי מקרקעין – בניגוד לעורך דין – הוא גוף אובייקטיבי לחלוטין, וחוות דעתו אינה מוטה לאף צד של העסקה.
בנוסף, לשמאי המקרקעין יש את היכולת להגיע למידע שנסתר מעין חיצונית, ולעתים קרובות מוחבא מאחורי שכבות רבות של מלט או ערימות של מסמכים – ולא בלי סיבה. קחו לדוגמה מצב בו קניתם בית שמחצרו נשקף נוף מרהיב. כנראה שאף אחד לא ימהר לספר לכם שלשכנים יש אישורי בנייה שמאפשרים להפוך את הנוף הזה למגדל של 10 קומות.
במידה ואתם המוכרים של הנכס ולא הקונים, הערכה מדוייקת של שווי הנכס היא הרת גורל. קביעת מחיר גבוה ממחיר השוק על דירה, עלולה לגרום לכם להפסיד קונים פוטנציאליים. קביעת מחיר נמוך – תוביל אתכם לסגירת עסקה שאינה לטובתכם.
מסיבות אלה רצוי שלא להעריך את שווי הנכס בעצמכם. שמאי מקרקעין יבדוק את כל הפרטים הקטנים שלא העליתם על דעתכם – החל מצווי הריסה, דרך היתרים ובדיקות הנדסיות ועד היבטי מיסוי מכל הסוגים. ויתור על הערכת שמאי עלולה לעלות במאות אלפי שקלים.
לשמאי יש את הידע והכלים המאפשרים לו לבדוק את מכלול הגורמים שעשויים להשפיע על ערך הדירה בהווה ובעתיד. לדוגמה, בדיקת המצב המשפטי של הנכס מול מנהל המקרקעין, בדיקה הנדסית, בדיקה תכנונית ועוד. אם אתם רוצים לדעת מה יהיה מצב הנכס בעוד מספר שנים, או אפילו מתכננים להשביח אותו באמצעות שיפוץ כללי או הוספת מרפסת – רק שמאי מקרקעין מומחה יוכל להגיד לכם זאת בוודאות.
